サ高住経営,課題,問題点,経営難,

このエントリーをはてなブックマークに追加   

サ高住経営は儲かる!?課題や問題点はないの?

田舎の土地も有効に活用することができることで有名なサ高住経営(サービス付き高齢者向け住宅経営)。

 

 

 

サ高住経営は儲かる!?課題や問題点はないの?

 

 

 

サ高住経営を行う人の大半は事業者に土地と設備を貸し出して不労所得を受け取るという形で対処したり、管理してくれる事業者を見つけてサ高住経営を行っているという事情がございます。

 

 

 

 

 

今後少子高齢化が激しくなっていく日本でサ高住経営はとても面白い土地活用方法として流行っていくと予測していますが、果たしてサ高住経営は本当に儲かるのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

サ高住経営の問題点もズバリ解説させていただきます!

サ高住経営(サービス付き高齢者向け住宅)の経営状況は?

サ高住経営を行って成功したければ、まずはサ高住経営の現状を理解することが大切になります。

 

 

 

 

 

 

サ高住経営は誰が行っても上手く行くというものではなく、全国で6600棟のサービス付き高齢者向け住宅がある中、廃業が260件あったというのがニュースになったことがございます。

 

 

 

 

 

 

この図を見ると着実にサービス付き高齢者向け住宅は増加し続けているのですが、経営が上手くいかないでサ高住経営を断念する人が多いことがわかります。

 

 

 

 

 

出典 https://www.minnanokaigo.com/news/kaigogaku/no234/

 

 

なぜこのようなことになってしまうのでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

一番の原因は経営者の能力不足です。サ高住経営というと田舎の土地を活用することができ、管理も業者に任せることができるので土地活用の手段として大変適していると判断する人が多いのです。

 

 

 

 

 

 

その判断は決して間違っていないのですが、サ高住経営はあくまでも事業です。事業を甘く見ると廃業するのは当然のことであり、これはサ高住経営に限らず他事業でも同じことがいえます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そもそもなぜサ高住経営がここまで増えてしまったのか?

 

 

 

 

 

 

今後の少子高齢化の発展によってニーズが高まると予測したことも大きいのですが、誰でも簡単に参入できるというのも廃業の増加につながっていますね。

 

 

 

 

 

介護業界は非常に参入しやすいんですよ。

 

 

 

 

 

 

 

参入のしやすさが廃業数の増加に繋がっていくのですが、これはメリットでありデメリットでもあります。

 

 

 

 

 

あなたもサ高住経営を行うのであれば参入しやすい方が良いはずです。なぜならば参入しにくい業界だと元々チャンスがなく、サ高住経営で稼ごうとする行動も取れないからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営は参入しやすいのでご安心ください。

 

 

 

 

 

ただ、利潤追求を目的にしてサ高住経営を行うのは疑問が残ります。

 

 

 

サ高住経営は確かに稼げますし、実際に業者様に貸し出して不労所得を受け取っている人は沢山いるのですが、だからといって打ち出の小槌のような感覚でサ高住経営に参入すると失敗する可能性が高くなります。

 

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営は契約上は不動産賃貸ですが、本質は介護業です。

 

 

 

 

 

 

人が人を助けて利益を上げるビジネスなんです。そのため、人材不足に陥るリスクもございますし、利益だけを追求して本当に入居者が退去しないでいついてくれるかというリスクもございます。

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営の登録数は右肩上がりに増えているので成長市場であるのは間違いないでしょう。

 

 

 

 

 

ビジネスを始めて儲けるのであれば成長市場を狙っていくのは鉄則でございますが、サ高住経営に関しても同じことがいえます。

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営は成長市場なので将来性があるのは間違いないのですが、「適当に経営を行っていると上手くいかない」というのが実情になります。

サ高住経営のビジネスモデルは?

そもそもサ高住経営のビジネスモデルはどうなっているのでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

ここは重要ですよね。実際に老人ホームとサ高住経営の違いがよくわからなくて悩んでいる人も多いので、ビジネスモデルの理解はとても大切です。

 

 

 

 

 

サ高住経営はとてもわかりやすく解説すると以下のビジネスモデルです。老人ホームとの差別化要素がございますね。

 

 

 

 

 

老人ホームの代わりになるのがサ高住経営

 

 

 

 

 

 

老人ホーム経営とサ高住経営は何が違うのかという形で悩む人が多いのですが、サ高住経営は基本的に老人ホームの代わりになる事業だと思ってください。

 

 

 

 

 

老人ホームはとにかく料金が高額なんですよ。

 

 

 

 

 

入居金や月額料金が高額なので有料老人ホームに入るためのハードルが高く、金銭的問題で入居できない人が沢山いらっしゃったのです。

 

 

 

 

 

 

しかし、その代替となる施設として高齢者住まい法が改正されたのです。

 

 

 

 

 

 

 

サービス付き高齢者向け住宅はそこまで体は悪くないけど、一人で暮らしていくのが不安……というお年寄りの方をターゲットにしていますね。

 

 

 

 

 

 

入居一時金は0円で月額利用料も10万円前後で済むサービス付き高齢者向け住宅は、自由度も高くて元気な高齢者の方にとってはとても嬉しい要素です。

 

 

 

 

 

老人ホームに入る人は体が動けなくなってしまったり、自分で生活できないくらい体に支障をきたしたお年寄りの方が多かったりするのですが、サービス付き高齢者向け住宅は元気なお年寄りの方を安価な価格で受け入れるところに長所があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

老人ホームと競合はしない

 

 

 

 

 

サービス付き高齢者向け住宅は決して老人ホームとは競合しません。

 

 

 

 

 

 

 

 

「サービス付き高齢者向け住宅は確かに魅力的だけど、老人ホームと競合したら勝てないんじゃない?」という人がいらっしゃいますが、そもそも客層が違うんですよ。

 

 

 

 

 

 

 

老人ホームは介護が必要なレベルのお年寄りが入居する施設。

 

 

 

 

 

 

サービス付き高齢者向け住宅は比較的元気に生活できるお年寄りの方が賃貸する住居。

 

 

 

 

 

 

このような違いがございますね。

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、介護が必要であれば最初から老人ホームを選択するパターンが多いですし、元気に自由に暮らしたいお年寄りの方が老人ホームを選ぶことはあまりございません。

 

 

 

 

 

客層が違うからサ高住経営が成り立つのです。老人ホームと競合しないのはビジネスモデル上、とても大きなメリットになります。

 

 

 

 

 

サービス付き高齢者向け住宅には比較的元気なお年寄りが入居する

 

 

 

 

 

 

介護が必要なお年寄りの方は老人ホームにいくと申し上げましたが、サービス付き高齢者向け住宅は比較的元気なお年寄りが入居する傾向が強いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、賃貸経営という形でビジネスを成り立たせることは可能です。

 

 

 

 

 

 

入居率が50%を切っている状態だとサ高住経営は上手くいっていません。

 

 

 

 

 

これからの時代、サ高住経営で儲かるというのは、「本当に利用者の立場に立って考えたサービス付き高齢者向け住宅」だけが生き残っていくでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

逆に言えばお金目当てだけだとサ高住経営で失敗する可能性は高いので最初から参入しない方が良いですね。

 

 

 

いつの時代もお客様のニーズを満たした本物だけが生き残るのです。

サ高住経営の経営の課題は?

サ高住経営の課題は今後増加していく同業者に対してどうやって対処するかというものですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営は間違いなく成長市場に属していますが、だからこそライバルが増える可能性が高いです。

 

 

 

 

 

ただ、個人的にはライバルの増加は課題だと思っていません。

 

 

 

 

 

 

というのもサ高住経営は多額の資金が必要になり、場合によってはアパートを建築するよりも高いお金がかかります。

 

 

助成金があるとは言え、物凄く増えてライバル過多で困るというのは考えにくいです。

 

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営の良いところは田舎の立地でも経営できることなんですよ。

 

 

 

 

 

 

 

 

自然豊かな田舎でも十分収益を上げることができるため、サ高住経営を行う範囲が広いのです。

 

 

 

 

 

これが栄えた地域だけだったらレッドオーシャンになるのですが、田舎の土地を活用することができるので競争が激化する可能性は低いです。

 

 

 

 

 

 

 

例えばコインパーキング。

 

 

 

 

 

 

コインパーキングは資本0円で活用できる土地活用方法として人気を集めていますが、コインパーキングは駅チカの良立地じゃないと収益を上げるのが難しいので競争が物凄く激しいです。

 

 

 

 

 

駅チカで栄えている地域のパイは決まっていますからね。

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営に関して言えばそのようなことはないため、田舎の立地でも活用できる特性を活かせばブルーオーシャン戦略を取ることができます。

 

 

 

 

 

そのため、今後増えていくであろうサービス付き高齢者向け住宅に関してもライバル動向を常に強くチェックする意識は不要です。

 

 

 

 

 

 

 

 

問題なのはサービスの質です。

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営は賃貸経営というよりもサービス業の側面が強いです。いくらライバルがいなくても提供するサービスの質に満足できなければ退去者が沢山発生しますし、決して甘いビジネスではありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

たしかに需要はあって将来性は高いです。

 

 

 

 

 

だからといって良い条件にあぐらをかいてしまうと撤退の危険性が高まります。サ高住経営は楽に儲かるビジネスではなく、「一体どうしたら入居者様が満足するのだろうか?」と徹底的に考えるビジネスだと思います。

 

 

 

 

 

 

逆に言えばこの意識があればサ高住経営で失敗することはないと思いますね。

 

 

 

 

 

 

 

徹底的に入居者目線で考えるか。利回りやお金を重視するかが問題です。

 

 

 

 

 

 

 

絶対に前者の方が良いです。お金は後からやってくるという言葉がある通り、最初からお金お金でサービスの質が悪いと入居率が悪くなりますから。

 

 

 

 

 

 

 

 

高齢化社会の日本を支え、沢山の高齢者に快適な暮らしを提供したい人ほどサ高住経営は向いていますね。

サ高住経営のリスクはどういうもの?

サ高住経営のリスクは以下のとおりです。

 

 

 

補助金だけに頼っていると経営が成り立たない

 

 

 

サ高住経営は多額の補助金が受け取れるだけあって、参入する人が多い美味しいビジネスだと言いかえることもできます。

 

 

 

 

 

 

しかし、どの業界でも同じことがいえますが、補助金だけに頼っていると経営が成り立たなくなるんですよ。

 

 

 

 

実際に平成27年には介護報酬案が見直され、介護報酬が全体的にマイナスへと転じたことがございました。

 

 

 

 

 

その結果、これまで介護報酬に頼っていた事業主は経営バランスが崩壊してしまって赤字経営になった事業主も多々現れたのです。

 

 

 

 

 

 

補助金頼りのビジネスはダメということです。

 

 

 

 

 

 

普通に考えればわかるのですが、補助金や助成金は国が業界発展を後押しするための一時的なものです。

 

 

 

一時的なものだからこそ、ずっと頼り続ける形で経営すると経営バランスが崩れて赤字になってしまうのです。

 

 

 

 

 

 

 

あくまでも補助金は経営が軌道に乗るまでの一時的な薬として活用するのが良いですね。補助金頼りの経営は将来的に崩壊するリスクが高いです。

 

 

 

 

 

サ高住経営の損益分岐点は入居率70%程度

 

 

 

 

 

一般的にサ高住経営の損益分岐点は入居率70%と言われています。

 

 

 

 

 

 

 

この数字は一般の賃貸住宅でもあまり変わらない数字ですね。そのため、入居率70%以上を目標にしてサ高住経営を行っていくのが良いです。

 

 

 

 

 

 

 

一体どうしたら入居者70%以上を達成することができるのか?

 

 

 

 

 

やはり大切なのは入居者目線の経営でしょう。入居率を高めたければ新しい入居者をどんどん増やしていくのも大切ですが、それ以上に重要なのは「今いる入居者の方が退去しないこと」です。

 

 

 

 

 

 

入居者の方は不満がなければ退去しないんですよ。

 

 

 

 

 

 

サービスの質が問われるというのはこういう意味です。結局、入居者の方が深く満足するサービスを追求しないと損益分岐点を超えることもできないのですね。

 

 

 

 

 

 

 

徹底した入居者目線! 入居者第一優先の意識で事業に取り組んでいればこのリスクは乗り越えることが可能です。

サ高住経営の入居率はどの程度?

サ高住経営で目標とする稼働率は以下のようになっています。

 

 

 

 

出典 https://www.minnanokaigo.com/guide/roujinhome-manage/participation-rates/

 

 

住宅改良開発後者が行ったアンケートによると、サービス付き高齢者向け住宅の目標稼働率は90%以上と回答する事業主の方が全体の約80%を占めているのです。

 

 

 

 

 

先程、損益分岐点は70%以上だと解説させていただきましたが、目標稼働率はそれよりも10%程度高いのですね。

 

 

 

 

 

 

 

そしてサ高住経営の平均的な入居率は76.8%になります。

 

 

 

 

 

 

このデータは2013年に高齢者住宅財団により発表された「サービス付き高齢者向け住宅等の実態に関する調査研究」から抜粋していますが、全体で76.8%です。

 

 

 

 

 

 

開設から1年以上経ったサービス付き高齢者向け住宅は86.9%と高い数値を示しています。

 

 

 

 

 

 

しかし、サービス付き高齢者向け住宅の開設から3ヶ月から半年未満だと入居率は66.9%が平均となります。

 

 

 

 

 

 

 

このデータからわかることは何か?

 

 

 

 

 

 

サービス付き高齢者向け住宅は一度軌道に乗れば高い入居率をキープすることができるということです。

 

 

 

 

実際にサービス付き高齢者向け住宅に入居する人はビジネスから引退している人がほとんどであるため、転勤や引っ越しなどで退去するリスクが少ないです。

 

 

 

 

 

 

 

だからこそ入居者が満足する質の高い経営を行えばサービス付き高齢者向け住宅で黒字を出すことは可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

この平均データを見てもサービス付き高齢者向け住宅は将来性豊かでまともに行えば稼げる土地活用方法であることがわかりますね。

サ高住経営にありがちな問題点とは?

サ高住経営は2011年から2015年までの5年間で125件もの廃業届が提出されている現状がございます。

 

 

 

 

 

 

 

実際に成長豊かな市場でも撤退する事業者が多数いらっしゃるのは事実です。

 

 

 

 

サ高住経営を行う上でありがちな問題点はなんでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

 

こまかくまとめると以下の通りになりますね。

 

 

 

事業者の意識が低い

 

 

 

正直言ってこのリスクが一番高いです。

 

 

 

 

まともな事業者が経営すればサ高住経営で利益を得ることは可能です。

 

 

 

ただ、儲かるからとか田舎の土地を簡単に活用できるからという軽い気持ちで参入すると痛い目を見ます。

 

 

 

 

 

 

大半の人は管理業者にサ高住経営の業務委託をするのですが、管理会社選びを間違えると悲惨です。

 

 

 

 

 

 

サービスの質が低すぎて入居者がどんどん退去してしまったり、入居率が70%を下回ったりすることもございます。

 

 

 

 

 

 

 

結局大切なのはトップの意識なんですよね。

 

 

 

 

 

 

「入居者の方が喜ぶサービスを提供するぞ!」という意識があればサ高住経営で成功することは可能です。というより、こういう意識がある人はどの事業でも成功すると思います。

 

 

 

 

 

人様の役に立つという意識を第一に抱けばこの問題は起きないのです。

 

 

 

 

満室なのに赤字になるのはサービスの値段が低すぎるから

 

 

 

 

サ高住経営の情報を調べているとわかるのですが、満室経営を維持しているのに赤字という人がいらっしゃいました。

 

 

 

 

 

 

この理由はとてもシンプルで、サービスの値段が低すぎたんですね。

 

 

 

 

 

損益分岐点を考えるのであればサービスも安ければ安いほど良いといわけではありません。

 

 

 

勿論、安ければ利用者の方は嬉しいのですが、だからといって安すぎて赤字になって経営破綻したら元も子もないですからね。

 

 

 

 

 

 

このような問題が起きないために、サ高住経営に精通している管理会社とパートナーを組むのが一番です。(不労所得を求めるのであれば借り上げという方法でも構いません)

サ高住経営の経営で失敗しないためには?

このように美味しい部分とそうではない部分があるサ高住経営ですが、大切なのは情報収集をしっかりすることです。

 

 

 

 

 

 

 

サ高住経営で成功している人は間違いなく勉強熱心です。

 

 

 

 

 

あなたもこの記事を最後まで読むのですから相当勉強熱心な方だと思います。

 

 

 

 

 

その熱意と高い意識があればサ高住経営を行って成功する可能性は高いです。

 

 

 

 

 

 

サ高住経営で失敗したくなければ有料な情報を資料請求する必要があります。

 

 

 

後は有料管理会社を見つけて提携を組む必要がございますし、そのためのサイトをご紹介させていただきますので、お役に立ったら嬉しいです。

 

 

 

高齢者住宅の資料請求を取りたければスマイスターがベストです!





高齢者住宅を格安で建築する方法も知ることができますし、助成金の取り方や「本当に高齢者住宅は稼げるのか?」という情報も全て収集することができます。





優秀な管理会社を見つけるのにも役立ちますので、サービス付き高齢者向け住宅の経営を検討している方にも役立ちますね。



勿論、スマイスターの利用は完全無料です。




↓こちらから高齢者住宅の一括資料請求を取ることができます。



関連ページ

サービス付き高齢者向け住宅で土地活用して成功するためには?
サービス付き高齢者向け住宅という形で土地活用を行って成功するための方法をまとめました。

ホーム RSS購読 サイトマップ