再建築不可,リノベーション,

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再建築不可物件をリノベーションしたいときにやるべきこと

【再建築不可物件とは?】

 

 

 

我々が住む家やマンションといった住居ですが、それらは最初から建っている物件を購入・賃貸したり、土地を購入してから家を新築したりと様々な方法で我々は住居を手に入れるものです。

 

 

 

 

そして持ち家が老朽化しているなら建て替えて新築にする方もいらっしゃると思いますが、もしも自分の家が再建できない家だと知った時、どうするべきでしょうか。

〜再建築不可物件とは?〜

「再建築不可物件」というのはご存知でしょうか?これは文字通り「その土地に建っている建物を一度潰すと、新しい建物等を建てる事ができない」という土地に建っている家や物件の事です。

 

 

 

 

どうして再建できないのかと言えばほとんどの理由が建築基準法に関係あるからです。

 

 

 

建築基準法、つまり建物を建てる時に守るべきルールを定めた法律のことではありますが、建築基準法には「接道義務」というルールが定められております。

 

 

この「接道義務」を満たせていない場所に立っている建物が「再建築不可物件」と呼ばれる物件なのです。

〜なぜ再建築不可物件みたいな物件があるのか?〜

「再建築不可物件」がある背景としては様々ですが、その一つに日本が第二次世界大戦に負けた後、焼け野原となっている場所のあちこちで色々な建物が建ち並ぶようになりました。

 

 

 

 

しかし、その後は不動産関係のトラブルや建物に関する様々な問題も発生するようになって建築基準法の法整備も進んできました。

 

 

 

法整備が進んでくると建築ラッシュで建った家や建物も建築基準法の「接道義務」によって「再建築不可物件」という指定がされるようになってしまいました。

 

 

 

また、現在ではあまり無いかもしれませんが本来は「再建築不可」となっている土地とわかっていながら無理やり建築物を建てる、つまり違法建築で建てられた建物が「再建築不可物件」となっている例と様々です。

 

 

 

この「再建築不可物件」は東京や大阪といった大都市の古い町並みが残る場所でもいまだに存在しておりますので、身近に「再建築不可物件」があるかもしれません。

【「再建築不可物件」をリノベーションしたい時にやるべき事は?】

もしも、相続等で親が残した家が「再建築不可物件」だった場合はどうでしょうか?

 

 

 

「家も古いから耐震性が心配なのに建て直しもできないなんて…」とどうすれば良いか途方に暮れることになりそうです。

 

 

 

しかし、一見すると建て直しもできない厄介な「再建築不可物件」も、リノベーション(英語で「renovation」、「革新、刷新」を意味する)をする事は別に規制されてはいないのです。

 

 

よって、「再建築不可物件」をリノベーションすれば、不動産としての価値がマイナスだった「再建築不可物件」がゼロまで戻ってプラスになる可能性もあります。

 

 

 

〜「再建築不可物件」をリノベーションする時にやるべき事〜

 

 

 

 

「再建築不可物件」をリノベーションする時にやるべき事としては以下の点に気をつけましょう。

 

 

 

1.リノベーションは大規模工事なのでコストが大きい

 

 

 

リフォームのようなキッチンを新しくしたい、壁紙が古いので新しくしたい、という小規模な変更と違ってリノベーションは大々的な工事となります。

 

 

間取りの変更から水周り、冷暖房の設備を変更するような大規模な内容になりますので、費用も1000万以上となる事も珍しくはありません。

 

 

 

リノベーションする時はこれらのコストに見合った物件になるかを見極めましょう。

 

 

 

 

2.リノベーション中の住まい問題

 

 

リノベーションはリフォームと違って大規模な工事となります。

 

 

そのため、リノベーション中の「再建築不可物件」に住むのは難しいので、全てのリノベーションが必ずしも仮住まいが必須というわけではありませんが、工事が終わりまで仮住まいになる可能性が高くなります。

 

 

よって、リノベーションで工事をしている間の住まいは確保できるか?という問題もクリアしなければなりません。

 

 

 

 

3.「再建築不可物件」の耐久度

 

 

 

「再建築不可物件」によりますが、何十年も前に建てられた「再建築不可物件」だと工事をする人から「○○の工事も必要です」「補修も必要になります」と言われる事もあります。

 

 

これらの別途費用をどうするかが課題となる事もありますので、よくよく検討してください。

 

 

 

以上から「再建築不可物件」でもリノベーションで大きく改善される可能性がありますが、リフォームと違ってそれなりに大きな工事になるので慎重な判断をしましょう。

やっぱりリフォームが良いという方へ!

再建築不可物件をリノベーションするのは確かにいい選択肢の一つなのですが、やっぱりお金がかかってしまうのが問題ですよねー。

 

 

 

 

 

できればリフォームで抑えたい……。

 

 

 

 

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