不動産投資,借金,

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不動産投資で借金をするのは悪?なぜ皆借金をするのか

不動産投資を行う際に躊躇するのが、「多額の借金を背負う」ということ。

 

 

確かに不動産投資はお金がかかります。多額の借金を背負うという意味では不動産投資ほど額が多い投資はなかなかないでしょう。

 

 

 

 

実は私も以前は借金は悪だと思っていました。

 

 

 

 

 

親が会社を経営しており、その会社が倒産して子供の頃凄く苦労した影響によって尚更そう思うようになったのです……。ですが今は借金は悪だと思っておらず、「むしろ不動産投資を行う上で発生する借金は善」と思っています。

 

 

 

 

 

なぜか?

 

 

 

 

それは歪みを狙うことができるからです。

不動産投資は簡単に歪みを狙える

不動産投資の面白いところは誰でも簡単に歪みを狙える点なんですよ。

 

 

 

 

 

いや、誰でも簡単は言い過ぎですね。歪みを狙うための意識を持っている人だけが、歪みを突いて不動産投資で儲けることができます。

 

 

 

 

 

例えば融資。

 

 

 

 

 

借金をするのは悪という言葉がございますが、むしろ不動産投資だと借金しないと大きく儲けられないのが現状になります。

 

 

 

 

そして年収何億円も稼いでいるメガ大家の方はほぼ例外なく借金を積み重ねていますが、これは歪みを狙う戦略なんです。

 

 

 

 

 

 

 

なぜ借金をしているのに儲かるのか?

 

 

 

 

単純にシンプルに解説します。例えば銀行からお金を借りる利息が年2%だとします。

 

 

 

 

 

 

 

そして新築アパートを建築した場合、大抵は年に6%から7%の利回りが発生します。

 

 

 

 

 

その差額はどうなるのか?

 

 

 

 

 

はい。頭の良いあなたならもうおわかりの通り儲けになります。この実際に支払う金利と利回りの差を突き、「利息よりも利回りの方が儲かる!」という形で借金をするのが歪みを狙った不動産投資でございます。

 

 

 

 

 

そしてこの歪みを狙って不動産投資を行っている人ほど稼いでいるのですね。この歪みが実行できるのは世界中を見渡しても日本だけであり、日本ほど不動産投資で儲けられる国はないのです。

 

 

 

 

 

 

 

これが利息と利回りが逆転していたら別ですよ。

 

 

 

 

 

物件の収入は低いのに利息が高すぎて赤字になるという事態が発生します。しかし、先程のパターンであれば「毎月確実に借金を返済できるのにも関わらず、手残りが発生する」という状況になるのです。

 

 

 

 

そして借金を全て返済し終えることができたらアパートは完全にあなたの元になり、家賃収入が丸々自分のものになるというロジックでございます。

 

 

 

 

 

 

 

この歪みを突かないとメガ大家になることはできません。メガ大家になるための大切な条件は、「借金を利用して歪みを突いて儲ける」ということなのです。

そもそも借金が借金ではない

そもそも不動産投資の借金は、事業の借金とは違うと思ってください。

 

 

 

 

私の父親が会社を倒産させたのは事業の借金だからです。事業の借金は非常に不明確なのです。

 

 

 

 

 

 

何が不明確って、担保がないんですね。

 

 

 

 

 

 

例えば建築会社の場合、建築費用の原材料を調達するためにお金が必要です。そのお金を銀行から借入することが多いのですが、もし受注が中止になってしまったり受注先がなくなったりすれば売上も低下して借金も返済できなくなります。

 

 

 

 

 

 

 

不動産はどうか?

 

 

 

 

 

 

逆に考えてみてください。

 

 

 

個人の立場で不動産投資を行って、もはや1億とか10億というレベルでお金を借りている人がいらっしゃいます。なぜその人達は億レベルのお金を借りることができるのでしょうか?

 

 

 

 

 

 

ちなみにこれはサラリーマンの立場でも可能です。

 

 

 

 

 

 

なぜか?

 

 

 

 

 

それは銀行が不動産に対し、「担保価値が高い」と評価して融資しているからです。

 

 

 

 

 

銀行は確実に返済してもらうために担保価値を重視します。逆に言えば担保がない事業に関しては銀行も及び腰になるのですが、不動産投資だと不動産とい担保が残るので銀行としても積極的に貸し出したい相手なのですね。

 

 

 

 

 

 

不動産投資の借金は借金ではないという言葉がございます。

 

 

 

 

 

この言葉は実に正しくて、不動産が担保になってくれるから借金ではないのです。いざというときはその不動産を売却すればどうにかなる問題ですし、あなたは売却できない不動産を持たないことだけを心がければ良いのです。

 

 

 

 

 

 

売却できない不動産とは何か?

 

 

 

 

リゾートマンションや僻地に建てられたアパートや、利用価値がない土地などですね。

 

 

 

 

 

 

 

不動産は流通価格であれば、実質の借金は10%以下なんです。なぜならば銀行が想定しているのは最低価格で売却したときの想定になるからです。

 

 

 

 

 

 

特に強いのは土地がある不動産。

 

 

 

 

土地の価格は年々下がり続けることはありますが、いきなり暴落したり0円になったりすることはほとんどありません。土地の価値が0円になるのはほぼありえないのです。

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資の借金が借金ではないと言われているのは、不動産そのものに担保価値があるからです。

 

 

 

 

 

つまり、流通価値より低い値段で不動産を購入した場合、借金が増えるどころか資産が増えるのです。

 

 

 

 

 

 

1000万円の一戸建てがあるとします。

 

 

 

 

 

しかし、本当はこの一戸建ては1200万円の価値があります。売主様が事情があって売り急いでいる(不動産投資を行っていると頻繁にこのケースに遭遇します)のですが、銀行から1000万円フルローンで借入したところであなたは得しかしないのです。

 

 

 

 

 

なぜならば本来の価値は1200万円だから。

 

 

 

 

 

 

そして1000万円借りて一戸建てを買ったとしても、その後売却すれば200万円の儲けが発生します。こんな形で歪みを突いて儲けるのが不動産投資の本質であり、歪みを得るためのチャンスを得るのが不動産投資だと思ってください。

 

 

 

 

 

先程の1000万円の一戸建てを毎月7万円程度で賃貸すればインカムゲインも手に入りますよね。

 

 

 

 

インカムゲインも手に入りつつ、売却に成功すればキャピタルゲインも入手できるのです。一粒で二度美味しいという結果が得られるのも借金という歪みを利用して稼いでいるからです。

 

 

 

 

 

 

不動産投資においては借金は悪ではありません。

 

 

 

 

むしろ借金を利用して不動産投資を行わないと、セミリタイアは難しいのが現状です。

 

 

 

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