不動産投資,手残り,

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不動産投資はなぜ手残りが重要になるのか?

不動産投資で重要になるのが手残りです。

 

 

 

 

実は私も最初は手残りではなくて利回りを重視した投資を行っていたのですが、正直言って利回りを基準にして不動産投資を行うのはやめた方が良いです。

 

 

 

 

見た目の利回りが立派でもお金が残らないことが多々あるからです!!!!(切実)

 

 

 

 

 

なぜ不動産投資で手残りが重要になるのか?

 

 

 

その理由を解説させていただきます。

名大家まりおさんから学ぼう!

名大家のことを名前が知れ渡っている大家さんのことを差すのだとすれば、まりおさんは間違いなく名大家です。

 

 

 

 

 

 

昔、まりおさんという伝説の大家さんがいらっしゃいました。

 

 

 

まりおさんは4000万円でアパートを購入したのですが、このアパートが凄くてなんと表面利回りが26%もあるのです。

 

 

 

なぜこれだけの優秀な物件を持っていて4550万円で売却したかというと、「あまりにもお金が残らなくてアパート経営に疲れてしまったから」ですね。

 

 

 

 

家賃収入と手残りは全く違うんですよ。

 

 

 

 

 

 

 

実際にまりおさんは以下の名言を残しています。

 

 

 

 

 

 

 

 

>全然ですよ・・・。数字だけ見れば500万円以上儲かったように見えますが、所有期間中は足りないお金を本業や印税から持ちだしていましたから。この利回りで入居率も9割以上あったのに、全く儲からなかった。

 

そう考えると利回りってクセものです。

 

大切なのは、手残りですよ。手残り!

 

出典 https://www.kenbiya.com/column/tousupo/02/

 

 

 

 

 

その通りなんです。

 

 

 

 

まりおさんはオーバーローンという手段を使ってアパートを手に入れて賃貸経営を行っていたのですが、結果的にアパート経営から撤退したのはあまりにも手残りが少なかったからです。

 

 

 

 

確かにこの意見は正しいんですよ。

 

 

 

 

よく成功した大家さんのエピソードを見ていると、「家賃年収は1000万円あります」と公言しているパターンがあります。しかし、手残りが実際は5万円程度しかないというパターンも多々あるのです。

 

 

 

 

 

なぜか?

 

 

 

 

 

これは税金が関係してきます。特に税金が高いのがRC物件でございまして、固定資産税が非常に高いのです。だから木造アパートが人気があるのですが、ここまで考えて不動産投資を行う人は初心者では少ないです。

 

 

 

 

だからこそ、不動産投資は最初に事前にしっかり勉強するのが大切なのですね……。

 

 

 

 

 

いくら利回りが10%以上で魅力的な数字だとしても、実際は退去後のリフォーム費用が発生したり所得が上がって所得税が物凄く額になってしまったりするので安易に不動産投資に挑戦するのはおすすめできません。

 

 

 

 

しっかり勉強しないと不動産投資で失敗するハメになるのです。

不動産投資で手残りを高めるためのコツとは?

さて、ここまで解説させていただきましたが、利回りが良くても手残りが少ない物件は存在します。

 

 

 

 

そこで手残りを増やす方法をわかりやすくまとめました。

 

 

 

RC物件は買わない

 

 

RC物件は絶対に買わないという方針を貫いて大家業をしている人もいらっしゃいます。

 

 

 

この選択はとても賢いです。

 

 

 

 

なぜならばRC物件は非常に固定資産税が高いからです。固定資産税は購入前にわかるので、「どのくらい税金がかかるのか?」ということを意識して購入することは可能です。

 

 

 

 

しかし、固定資産税は自分でコントロールすることが不可能なので毎年多額のお金が出ていくことを考えると非常に危険ですね。

 

 

 

税金だけは絶対に支払わなければいけませんから。

 

 

 

そしてRC物件のアパートは高利回りであることが多いのですが、高利回りであるからこそ手残りが発生しないという罠が存在します。

 

 

 

 

それは家賃収入が多くなると所得税が高くなるからです。この所得税の高さが問題で先程のまりおさんは不動産投資から撤退してしまいました。

 

 

 

RC物件より木造の方が固定資産税は安い。そして解体費も安いので、手残りを多く残したければこのことを覚えておきましょう。

 

 

 

 

 

 

フルローンやオーバーローンを組まない

 

 

これもとても大切ですね。

 

 

 

 

中にはフルローンを組んで成功している人もいらっしゃいますが、正直言ってフルローンはリスクが高いです。

 

 

 

 

 

 

オーバーローンは論外です。まりおさんが利回りの高いアパートを保有していて全く儲からなかったのは、オーバーローンを組んで返済期間が短かったからですよ。

 

 

 

 

 

逆に言えば頭金を多く用意していれば十分回る物件でした。まりおさんは毎月の支払いが厳しすぎて円形脱毛症になってしまったくらいですからね。

 

 

 

 

 

 

手残りを多く残したければ借入額を少なくする! これが鉄則です。

 

 

 

銀行の返済期間を長めに設定する

 

 

 

 

これも大切ですね。

 

 

 

 

 

先程からまりおさんの話ばかりで恐縮ですが、まりおさんは銀行の返済期間が短すぎたからアパート経営に苦戦したのです。

 

 

 

 

 

勿論、返済期間が短ければ短いほうが銀行に払う利息は少なくなるので結果的にはそちらの方がお得です。しかし、融資期間が短すぎて途中で資金ショートしたら元も子もないため、返済期間は長めに設定しておきましょう。

 

 

 

 

 

不動産投資で手残りを多めに残したければ、以上の条件をしっかり守る必要があるのです。

 

 

 

 

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