高利回り,不動産,

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高利回り不動産の定義ってなに?どこから高利回りなの?

私も不動産投資を行っている立場でございまして、収益用不動産を保有していますがやはり高利回りの基準は10%以上だと思うわけです。

 

 

 

 

もっと厳しく条件を突き詰めれば15%以上。この程度の利回りを確保することができれば間違いなく高利回り不動産と断言することができます。

 

 

 

 

 

 

 

さて、誰もが望む高利回り不動産。この高利回り不動産を手に入れたければ一体どうしたら良いのでしょうか?

高利回りを求めるならアパートが一番良い

正直言って高利回りと収益力の高さを求めるのであればアパートが一番なんですよね。

 

 

 

 

私が大好きなのは一戸建てを購入して賃貸するという戦略でございますが、中古一戸建ての美味しいところは「需要があるのに供給量が少なくて客付けしやすい」という点なんですよ。

 

 

 

 

多少立地が悪い地方都市でも大丈夫です。基本的に駐車場があれば客付けするのは容易ですから。

 

 

 

 

 

 

 

そして高利回りを求めるのであればアパートの方が良いという結論ですが、アパートは部屋ごとに賃貸することができるから土地面積の活用効率が高いんですよ。

 

 

 

 

 

 

50坪の土地があるとします。

 

 

 

 

その土地に一戸建てを建てても毎月の家賃は多くても10万円程度ですが、アパートだと4室はつくれるので各部屋の家賃が5万円だとしても全て埋まったら20万円の家賃収入が発生します。

 

 

 

 

 

このように高利回りを求めるのであれば、「少ない土地面積でも効率的に賃貸することができるアパート経営の方が良い」という結論に至るんですね。

 

 

 

 

 

勿論、アパートにはアパート特有の大変さが存在します。具体的に申し上げると変な入居者さんが借りることがあったり(これはしっかり面会して入居させるか決めるか否かを決めれば問題ありません)、退去のたびにリフォームする必要があるという問題がございますね。

 

 

 

 

 

そのため、表面利回りに惑わされてはいけないんですよ。

 

 

 

 

 

例えば中古アパートだと高利回りを宣伝するために、「こちらのアパートは利回り20%以上です!」という形で売り出されていることが多いのですが、これは実質利回りではなくて表面利回りであるときも多々あるのです。

 

 

 

 

見た目の数字をよく見せて、実際は実質利回りが低かったというパターンもございます。見かけの表面利回りだけを重視するのではなく、経費も差し引いた上でどれだけ稼げるか知るのが大切です。

 

 

 

 

 

重要なのは手残りですよ!!! 手残り!!

 

 

 

 

 

いやほんと、高利回りだけを追求しても手残りが全然残らないというパターンは多々ありますから……。

基本的に高利回りはリスクが高い

高利回りを狙うのであれば中古物件という選択が一番ですね。

 

 

 

 

なぜならば中古だと物件の取得費が安くなりますし、物件の購入金額が安くなればなるほどその分利回りは高くなります。

 

 

 

 

しかし、ちょっとお待ち下さい。

 

 

 

 

 

確かに中古物件を購入すれば表面利回りが高い物件もゴロゴロ手に入れることができます。ただ、表面利回りが高くても意味がないというのは先程解説したとおりであり、大切なのは実質利回りなんです。

 

 

 

 

 

具体例をご紹介しましょう。

 

 

 

 

私の友人の豊田という方は中古アパートを2000万円の値段で購入しました。このときの表面利回りは23%で、そのときは美味しいアパートを購入したと私に話していたのです。

 

 

 

 

 

 

 

表面利回りの恐ろしさはこの後よくわかります。

 

 

 

 

 

確かに計算上では表面利回りは23%です。しかし、それは「アパートが全く壊れないで湯沸かし器などの故障もなく、更に退去者も発生しなくてリフォームもする必要がなく、常に1年間満室時の利回り」だったのです。

 

 

 

 

 

 

つまり取らぬ狸の皮算用ですね。

 

 

 

 

 

実際は豊田の買った物件はかなりの中古築古アパートだったので入居者が半分いれば良い方であり、頻繁に雨漏りが発生していたのでキャッシュフローとしてはマイナスでした。

 

 

 

 

毎月本業の収入を切り崩す形でアパートを運営していたのですが、次第にアパート経営が苦痛になってやめてしまいました。

 

 

 

 

 

 

 

私はあなたに対して不動産経営をするなと言いたいわけではありません。

 

 

 

 

むしろ不動産は持っていた方が良いです。賃貸用不動産があるだけで生活が驚くほど楽になりますし、毎月発生する家賃を見るのは極上の至福の時間です。

 

 

 

 

 

 

大切なのは高利回りにこだわりすぎるのではなく、「手残りにこだわる」ということ。

 

 

 

 

 

 

中古アパートの方が表面利回りが高いのに、実際は新築アパートに人気が集まっているのは新築アパートの方が手残りが多いケースが多々あるからです。

 

 

 

 

というのも新築アパートは元々が綺麗で老巧化が激しくないため、雨漏りの修繕費用や各種部屋の水回りの設備の修理代を工面する必要があります。

 

 

 

 

そして新築だと入居者が発生しやすいので、表面利回りは新築の方が低くても新築アパートの方がお金が残りやすいということが多々あるのです。

 

 

 

 

 

これは大きな魅力ですよ……。

 

 

 

 

 

融資も通りやすいですしね。頭が良いあなたは高利回り不動産だけにこだわるのではなく、「大切なのは手残りだ」ということを意識して不動産投資を行ってくださいませ。

 

 

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