マンションの利回りの目安はどのくらいがベストなの？
マンションの利回りの目安は一体どれくらいなのでしょうか？
当然のことながら利回りは高ければ高いほど良いと考える人がほとんどです。私もその方針で物件を購入してきたのですが、正直言ってマンションに関して言えば「あまり高利回りを追求するのも危険だな……」というものがあります。
高利回りになればなるほどリスクが高くなるんですよ。これは不動産投資の常識でございます。
私としての目安は10％以上は欲しいですね。そうすれば手残りも発生しますし、そのレベルだと買うのにアリかナシかと言えば「アリ」なのです。
利回りだけではなく、立地条件が大切
これは意外と知られていない事実なのですが、不動産によって重視すべき条件って違うんですよ。
例えば一戸建て賃貸。
私も一戸建てを中心に不動産投資を行っていますが、この一戸建ては立地が多少悪い場所でも入居者がつくのです。
なぜならば一戸建てを借りる人は家族層が多く、駅チカでなくても車があれば生活できるという人が大半なので駐車場がついていれば問題ないですね。
マンションはどうか？
マンションだと絶対に重視しなくてはいけないのが駅チカということです。できれば駅から徒歩4分以内の距離が望ましいです。
駅から徒歩2分といった超駅チカの立地であれば全く問題がないですね。多少利回りが低くて利回り8％だとしても入居者はほぼ確実に発生するので問題ありません。
逆に駅から遠いマンションはどうか？
はっきり言って危険です。最近はそういうマンションが魅力的な表面利回りで売られていることが多々あるのですが、表面利回りって曲者ですからね。
表面利回りに騙されてはいけませんよー。
例えば、駅から徒歩2分で利回りが6％のマンションがあります。
もう一つは駅から徒歩11分かかるけど利回りが17％もあるマンション。
あなたはどちらを選びますか？
これだけだと情報が少なすぎて決め手にかけるかもしれませんが、私だったら間違いなく前者を選びます。
なぜならばマンションの命は立地だからです。
男性が綺麗で美しい女性を好むのと同じで、マンション投資で儲けたければ立地が命だと思ってください。女は美しさが命だと定義している人も多いのですが、マンションは立地が命です。（凄くわかりにくいですね。この例え）
はっきりいって徒歩で11分もかかるマンションを借りる人は少ないですよ。
徒歩で11分も歩く若者はどんどん少なくなっています。最低でも5分という範囲ですね。
利回りの恐ろしいところは、「表面上だけの計算で利回りを計算している」という点です。
例えば先程の最寄り駅まで徒歩11分かかるマンションの表面利回りは17％ですが、これは「常にマンション入居者がいる状態で表面利回りが17％」ということなんです。
入居者がいないマンションだと利回りがマイナスですからね。毎月修繕積立費と管理費が発生しますから。
大切なのは実利回りですよ！！ 手残りですよ！
いくら表面上魅力的な利回りであっても入居者が発生しないと絵に描いた餅であり、全く意味が無いのです。高利回りがリスクが高いというのは、「あまりにも立地が悪くて物件価格が安くなり、結果的に表面利回りが高くなっているだけ」というパターンが多いからです。
じゃあどうしたら良いの？
難しく考える必要はありません。
要するに駅チカで利回りが高いマンションだけを狙っていけばいいのです。そんなマンションあるのか？と思うかもしれませんが、地方マンションだったら沢山ありますよ。
条件としては以下の要素が大切です。
・駅から徒歩4分以内
・利回りは10％以上が理想
これが絶対条件になりますね。
後は周辺設備や管理費や修繕積立費も含めた実利回りはどのくらいになるのかというのが気になりますが、先程挙げた条件を守って物件を探せば大きな失敗を犯すことはありません。
駅から近ければ資産価値も高いのでマンションを高く売ることができますからね。
マンションの利回りの目安は、「10％以上」と覚えておきましょう。
1位 タウンライフ土地活用
1位に輝いたのはタウンライフ土地活用です！！
利便性の高さという意味でタウンライフ土地活用が1位になりました。
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