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マンションの利回り計算方法は?利回りだけを重視してはいけない

マンション経営を行う上で必ずと言っていいほど重視されるのは利回りになりますが、実はマンションには表面利回りと実利回りと想定利回りの3つが存在します。

 

 

 

マンションの利回り計算方法は?利回りだけを重視してはいけない

 

 

これらはの計算方法を全て解説させていただいた上で、利回りを見る上で気をつけた方が良いポイントも解説させていただきます。

マンションの表面利回りの計算方法は?

マンションの表面利回りの計算方法は以下の方程式で表されます。

 

 

 

表面利回り=年間収入÷購入価格

 

 

 

この表面利回りが一番の曲者でございまして、賃貸用マンションを購入するときによく記載されているのがこちらの表面利回りなんですね。

 

 

 

 

 

 

表面利回りをあてにしてマンション経営を行ったら痛い目を見ます!!!

 

 

 

 

具体的に言えばあまり儲からなかったというケースが多いのですね。

 

 

 

 

 

例えばマンションの1室を区分保有するとして、取得費が2000万円だとします。家賃は7万円の場合、以下の計算方法が成り立ちます。

 

 

 

 

 

 

 

7万円(家賃の月額収入)×12ヶ月=84万円(年間収入)

 

 

 

 

84万円(年間収入)÷2000万円(マンション取得費)=0.042

 

 

 

 

 

 

こごで0.042という数字が出てきましたが、利回りを計算するときはこの数字を必ず100倍します。

 

 

 

 

 

そうなると先程のマンションの表面利回りは4.2%になります。

 

 

 

 

 

いや〜儲かりませんね。

 

 

 

 

 

新築だったらまだしも、これが中古だったら大変です。中古だと客付けが難しいので入居者がいない間は毎月管理費と修繕積立費で赤字になってしまいますし、完全に赤字垂れ流しの状態が続くと利回りも下がります。

 

 

 

 

 

 

表面利回りは理想論でしかないんですね。

 

 

 

 

 

正直に言うと表面利回りは信頼しない方が良いです。

 

 

 

 

 

なぜならばマンション経営を行っていると様々な支出が発生するからです。退去者が発生するとそのたびにリフォーム費用がかかりますし、毎月発生する管理費や修繕積立費のコストも無視した計算なんですよ。

 

 

 

 

 

つまり、表面利回りはただの理想論ですね。

 

 

 

 

それでも表面利回りがよく使用されているのは便利だからです。簡単に計算できてある程度の目安としての利回りを換算することができるため、マンションの収益力をおおまかに判断するのには便利なんです。

 

 

 

 

 

頭が良いあなたは決して表面利回りだけでマンション経営を行うか否かを判断してはいけませんよー。

マンションの実質利回りの計算方法は?

次にご紹介させていただくのが実質利回りです。

 

 

 

 

 

マンション経営を行う上で特に重視しなくてはいけないのがこの実質利回りでございまして、毎月の家賃収入から固定資産税や火災保険料、管理費や修繕積立費などを全て差し引いた額を購入金額で割った数字になります。

 

 

 

 

わかりやすく計算式で表すと以下のようになりますね。

 

 

 

実質利回り=( 年間収入−年間支出 )÷購入価格

 

 

 

 

マンションの利回り計算方法は?利回りだけを重視してはいけない

 

この実質利回りはマンションの管理費や修繕積立費によって大きく変わるため、もしシミュレーションをするなら実質利回りを計算するのがおすすめです。

 

 

 

 

 

 

なぜならば表面利回りを鵜呑みにすると手残りが全然発生しないからです。

 

 

 

 

 

特にローンを組んでマンションを購入するときは毎月支払うべきローンの金額も加味してキャッシュフローを計算しなければいけません。毎月発生する支出を全て差し引いて最後に残るのが「手残り」になりますので、この手残りをいかに増やすかがマンション投資でリッチになるコツだと思ってください。

 

 

 

 

 

 

私が見た限り、家賃収入が多くても実際の手残りは少ないというケースが多々見受けられます。見かけだけの家賃収入だけに騙されてはいけないのです。

マンションの想定利回りの計算方法は?

マンションを購入するときは表面利回りではなく、想定利回りという形で利回りを表示している場合が多いです。

 

 

 

計算式は以下の通りになります。

 

 

 

 

想定利回り=年間収入÷購入価格

 

 

 

こちらも大変危険な利回りでございまして、想定利回りで利回りを表記しているときは「物件内の最高の条件を満たして利回りを計算している」ということが多いのです。

 

 

 

 

 

物件内の採光の条件は、家賃は満額で常に入居者がいるとかいうだいぶ都合の良い計算になっていることが大半です。

 

 

 

 

なぜ都合がいい利回りになるのか?

 

 

 

 

 

それはマンションを売りたいからですね。見かけの利回りが低ければマンションを買ってくれる人が少なくなるので、少しでも成約率を上げるために想定利回りは理想論と言っても過言ではない計算の仕方をするのです。

 

一番良いのは自分で利回りを計算すること

ここまでこの記事を読んだあなたは自分で利回りを計算する意欲が強い素晴らしい方だと思うので釈迦に説法になりますが、やはり自分で計算するのが一番です。

 

 

 

 

 

ほとんどのマンションは表面利回りで表記されていますし、実質利回りがどれだけ残るかという形でシミュレーションをするとどれだけ手残りが発生するかわかります。

 

 

 

 

 

こういうふうに自分で計算してマンション投資を行う人は本当に頭が良いですね。

 

 

 

当然のことながら私も必ず物件を購入するときは先程ご紹介させていただいた計算式を利用して実質利回りを出しています。

 

 

 

 

 

 

新築の場合だと実質利回りを出すのが難しいのでなんとも言い難いのですが、新築だと新築プレミアムが発生して入居者がバンバン入るのでそこまで心配はいりません。

 

 

 

 

 

この情報があなたのお役に立てば幸いでございます。

 

 

 

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