マンション,区分投資,

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マンションの区分投資は正直儲からない

最初に不動産投資を始めるときに検討するのがマンションの区分保有です。

 

 

 

 

このマンションの区分保有は手軽に不動産投資が行えて、家賃収入を得るのはどういうものかを知るのに大変適していますが、区分保有だけだと限界があります。

 

 

 

 

 

成功した大家さんの中には区分保有に関して以下のようなことをおっしゃっています。

 

 

 

 

 

 

「区分保有のマンションだけはやらない」

 

 

 

 

 

なぜでしょうか?

 

 

 

 

区分保有でも家賃収入を得ることはできるのになぜ行わないのか?

 

 

 

 

それは深い理由があったのです。

これが区分保有のデメリット

区分保有のデメリットを簡単に解説すると以下の通りになりますね。

 

 

 

利回りが高くても手残りが少ない

 

 

利回りが高くても手残りが少ないというのは非常に大きな欠点になります。

 

 

 

 

 

マンションを区分保有すると見た目は結構儲かるようにみえる利回りが設定されているのですが、それが罠です!!!

 

 

具体的に解説します。

 

 

 

 

800万円で買える中古マンションがございます。このマンションは8万円の賃貸料で貸し出すことができるのですが、これだけだと表面利回りは10%です。

 

 

 

これは実際に私の地元で売られている物件です。悪くない数字でしょう?

 

 

 

 

 

 

しかしですね……この物件には罠が潜んでいるんですよ。

 

 

 

 

 

その罠とは管理費と修繕積立費です。

 

 

 

 

 

このマンションは1993年に建築されたことによって老巧化が進んでいます。将来の建て替えなども検討すると多額の修繕積立費が必要になるのですが、そのせいで管理費と修繕積立費が毎月4万円かかるというとんでもないことになっています。

 

 

 

 

ということは家賃収入が8万円だとしても、管理費と修繕積立費で4万円差し引かれるから利益は4万円なんですよ。

 

 

 

 

それだけではありません。

 

 

 

 

入居していない間も管理費と修繕積立費という固定費は発生しますし、入居期間が長くなってしまうとその分利回りは落ちます。そして毎年発生する固定資産税や、退去後のリフォームも考えると全く儲からないのです。

 

 

 

 

 

これが区分保有のマンションの現実です。

 

 

 

私も実際に計算してみたときは驚愕しました。この現実を見て私は一戸建て投資にシフトしたのですが、一戸建て賃貸を行ってわかったのは「区分マンション投資は面倒くさい」ということですね。

 

 

 

 

自由度が全くない

 

 

 

 

区分保有のマンションは自由度は全くありません。

 

 

 

例えば部屋の中をリフォームするとかその程度なら可能ですが、それ以外の件に関しては自由度という点では劣っています。

 

 

 

 

 

結局マンションは乗り合いバスなんですよ。

 

 

 

 

様々な人がマンションの中で生活しているため、自分の席でお菓子を食べることは可能でもバス全体を変えることはできません。

 

 

 

 

それと全く一緒で区分保有というだけで全体をリフォームすることはできませんし、独自性を作れないのが問題になります。

 

 

 

 

 

そうなると客付けにも問題が発生しますよね。

 

 

 

 

差別化戦略を取ることができないのが区分保有マンションの大きな欠点です。この欠点を見過ごして区分保有を買うべきではありません。

でも、メリットもあるんでしょ?

はい。メリットもございますよ。

 

 

 

 

やはり一番のメリットは小さく始めて大きく儲けるスタイルが築けることですね。

 

 

 

 

大家さんという立場で大成している人は間違いなく新築アパートやマンションを何棟も持っています。もう区分保有という単位ではなく「棟」というレベルなのです。

 

 

 

 

その人達に近づくために区分保有はとても良いですね。

 

 

 

 

 

というのも不動産投資はやってみないとわからないという点が多々あるからです。見た目は儲かるように見えても実際は全く手残りが発生しないというのが不動産あるあるですので、区分保有で小さく始めて不動産投資の現実について理解するのもとても良い判断です。

 

 

 

 

 

逆に言えば利点ってそれくらいなんですよね……。

 

 

 

 

そうそう。大きく儲けたいのであればやはり一棟丸ごとの建築がベストです。

 

 

 

 

その方がローンも通りやすいですし、複数の部屋があるのでリスクヘッジを行うことも可能だからです。場合によっては1棟だけでセミリタイアすることも可能なので、区分投資よりも一棟投資の方が稼げると思ってください。

 

 

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