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マンション経営でローンはどのくらい借りるべき?

マンション経営でローンはどれくらい借りるべきでしょうか?

 

 

 

 


結論から言ってしまえば頭金が多ければ多いほど有利ですし、自己資本のお金が0円の状態でマンション経営を行うのは無謀すぎます。

 

 

 

 

かつて不動産投資家として活躍していたまりおさんはアパートを売却して不動産投資から撤退しましたが、そのときに残した言葉が壮絶でした。

 

 

 

 

「不動産投資? やりたくないです」

 

 

 

 

 

「あ、でも、無借金ならやりたいですね」

 

 

 

 

この二言です。

 

 

 

 

 

まりおさんという方はフルローンでアパートを購入したのですが、常に入居率90%を切らない優良物件であったのにも関わらず最終的にはアパートを手放しました。

 

 

 

正直言って相当もったいなかったのですが、アパートを経営したことによって税金の支払いや保育園の支出が増えたのが原因です。

 

 

 

 

 

マンション経営でも同じことが言えるんですよ。

 

 

 

 

 

マンション経営を節税対策とかちょっとした不労所得という形で参入すると痛い目にあいます。勿論マンション投資で成功している人も多いのですが、マンション経営で本気で成功したいと思うのであれば「最小限のローン」がベストだと思ってください。

フルローンのマンション経営はなぜ危険なの?

一番やってはいけないパターンとしてフルローンのマンション経営があります。

 

 

 

 

フルローンでマンション経営を行うパターンは様々でございまして、

 

 

・節税対策でフルローンを組む

 

 

 

・資金がないからフルローンでマンション経営を始める

 

 

 

・キャピタルゲイン(売却益)を狙っている

 

 

 

以上がフルローンで行うパターンになりますが、正直あまりおすすめできないですね。

 

 

 

 

 

このパターンで成功する人も多々いらっしゃるので一概に全てアウトだとは言えないのですが、これらがおすすめできない理由を明確に解説させていただきます。

 

 

 

 

そもそも節税にならない

 

 

 

 

節税対策でマンション経営を行う人は多いのですが、そもそも節税をする目的って「余分な税金の支払いを抑えて手残りを増やす」という意味ですよね???

 

 

 

ということはマンション経営を行って節税することができても、それ以上に支出が多ければ全く意味が無いということですよね??

 

 

 

 

はい、そういうことです。

 

 

 

節税目的でマンション経営をする人は新築マンションを購入することが多いです。なぜならば新築マンションであればローンが組みやすいからです。

 

 

 

 

 

最初は良いんですよ。

 

 

 

最初は家賃収入を含めた合計が毎月2万円の赤字だとしても節税効果のほうが高くて儲かるということが多々あります。

 

 

しかし、このウリとされている節税効果も最初だけで設備を短期で経費にできる最初の数年のみなのです。

 

 

 

 

 

逆にいえば年数が経てば経つほど節税効果はなくなってくるのですね。

 

 

 

その結果、当初想定していた節税効果もなくなって赤字もつらいので売却しようとしても新築マンションは購入時期より値段が落ちていることが多いです。

 

 

 

 

 

なぜならば新築マンションは新築プレミアムがついているため、このプレミアムがなくなってしまうと値段はガタ落ちするのです。

 

 

 

 

フルローンで借りたお金も返済できないということもございますので、節税目的でマンション経営を行うのは微妙です。

 

 

 

例外もあって土地の値段が上がってマンションの価値も向上し、買ったときよりも高く売れるというケースもあるので一概にダメとは言えないんですけどね。

 

 

 

 

 

 

資金がないからフルローンでマンション経営を始める

 

 

 

資金がないという理由でフルローンでマンション経営を始める人は非常に多いです。

 

 

 

 

実はフルローンでマンション経営を行うのは非常に危険な行為であり、いざというときに対処できないということが多々あります。

 

 

 

よくあるのがリフォーム関連。

 

 

 

 

 

リフォームのことについて考えていない人も多いのですが、マンションを経営していると入退去が頻繁に繰り返されるんですよ。そして退去するたびにリフォームをしなくてはいけないため意外とお金がかかるんですね。

 

 

 

 

 

これが罠です。

 

 

 

 

フルローンで不動産投資を始めるとギリギリの計画でマンションを運営しようとする方が多いんですよ。しかし、マンションは入退去が頻繁に繰り返されるのでそれ相応のリフォーム費用がかかります。

 

 

 

特にワンルームマンションだと一時的にワンルームマンションに住むという層がほとんどであるため、尚更入退去が激しくなります。フルローンのマンション経営が危険なのは突発的にかかるお金を工面できないことが多いからなんですね。

 

 

 

 

 

できれば頭金はある程度の額入れておいた方がいいです。他にも定期収入があるなら別ですが、マンション経営を行うならフルローンはできるだけ避けるべきですね。

 

 

 

 

キャピタルゲイン(売却益)を狙っている

 

 

 

 

キャピタルゲイン狙いの投資の方もいらっしゃいますが、これは場合によります。

 

 

 

例えば都心のタワーマンションだと購入したときより値上がりしているというケースは多いですし、その結果何千万円も売却益が生まれたという人もいらっしゃるからです。

 

 

 

 

ただ、悪い立地でマンションを購入しても値上がりすることはほぼないため、これは見極めが肝心ですね。

 

 

 

 

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