マンション経営,デメリット,メリット,

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マンション経営のメリット・デメリットを解説します!

■マンション経営のメリットは不労収入と資産の分散

 

 

 

マンション経営のメリットの代表的なものに、長期的に安定収入を得られる可能性があることや、資産の分散が可能なことがあげられます。

 

 

 

ポイントになるのが、マンションの委託管理を請け負う業者がいることで、廊下の電球など共有部分の管理や、入居者からの家賃の徴収などを任せることも可能な点です。

 

 

 

 

委託費用はかかるものの手間をかけずに不労収入を得られるケースは珍しくなく、老後の収入を補うためや、セミリタイアを目指してマンション経営を始める人も多いのです。

 

 

 

マンション経営と言っても一戸単位で投資できるケースが増えており、初期投資の費用もそれほどかからない場合があります。

 

 

 

入居者がなかなか埋まらない場合は自分で住んでしまうなどリスク管理がしやすく、小口の投資から始める人も多いのです。

 

 

 

マンション経営が資産の分散に役立つケースもあります。

 

 

 

例えば銀行預金は銀行が破綻した際に一定額しか預金が保障されないようになっています。金額が増えればそれだけ利子も増えますが、銀行金利自体がそれほど高くないため預けておくだけでリスクが高くなる場合があります。

 

 

 

特に地方銀行は人口減や経済規模の縮小で利益があげられないケースが増えており、急速に経営が悪化しているケースも見られます。すぐに破綻のリスクがなくても、長期視点で見れば資産を分散した方が目減りのリスクを避けられる可能性があるのです。

 

 

 

 

利回り中心で投資物件を選び、マンション経営を始めるのも一つの方法です。

 

 

 

マンション経営を行うと、利回りが高い物件では年間10パーセント以上の投資効果が見込める場合があるのです。

 

 

 

 

ただし、表面利回りと、税金や手数料などを差し引いた実質の利回りは別になります。不動産業者の言うことを鵜呑みにするのではなく、しっかりと事前の知識を身につけることが大切です。

■節税に使えることもあるが注意が必要

マンション経営で誤解されがちなことが、節税目的でのマンション購入です。

 

 

マンション購入は初期費用が高く、様々な税制度を理解して利用すれば大きな節税に繋がる可能性があります。

 

 

しかし、その効果は一時的です。なぜなら、収益が上がればそれだけ課税されるのが基本であり、節税効果が高いと言うことは赤字続きということになりかねないからです。

 

 

 

 

相続税対策に利用する人もいますが、こちらも注意が必要です。

 

 

 

相続税対策になるのは物件にローンが残っている場合だからです。

 

 

 

 

ローンが残っていない場合は、不動産価値に応じて課税されます。

 

 

ローンよりも不動産価値の方が高ければ差し引き部分に課税される可能性があるなど、誰でも手軽に利用できる仕組みになってはいないのです。

 

 

 

 

安定して入居者が入っていれば節税効果を見込みつつプラスの資産として相続することが可能になります。

 

 

 

 

ただし、ローンが残った状態で入居者もいない状態であればマイナスの資産として受け継ぐことになる場合や、課税額が大幅に上昇してしまう場合もあるのです。場合によっては相続を拒否される可能性もあるため、しっかりとリスクを理解する必要があるのです。

 

 

 

また、相続税対策に利用するのであれば、相続で面倒ごとが起こらないように様々な事前準備を進めておく必要があります。

 

 

 

 

相続する人が不動産経営のノウハウがなければ宝の持ち腐れになる場合もあるため、少なくとも相続する人にメリットを説明できるようにならなければならないのです。

■デメリットは価値の下落と経営に失敗した際

マンション経営のデメリットは、経営に失敗した際です。

 

 

 

 

物件選びを失敗してしまうと入居者が入らず、家賃収入が得られない状態になります。

 

 

 

赤字が続けば家賃を下げるなどの対策をせざるを得ず、どんどんと想定利回りとかけ離れた状況になる可能性があるのです。

 

 

 

建物の維持管理費や税金、火災保険料などは必ず支払わなければならないため、バランスが取れなければ赤字になることは理解する必要があります。

 

 

 

また、建物の劣化や人口の変化で不動産価値自体が低下していくリスクもあります。建物の劣化はリフォームなどで補える場合もありますが、それだけ資金力が必要になります。

 

 

 

維持管理のためには計画的に資金を利用する必要があるのです。

 

 

 

 

入居者が入らなければマンションの買い手を捜すことになりますが、買い手が長期にわたって現れない可能性もあります。

 

 

その間も維持管理のための費用はかかり続けるため、想定以上の出費になる可能性もあります。そのため、入居者が入らないと思った場合は早めに売却するなど工夫をする必要が出てきます。

 

 

 

マンション経営は成功させるためのノウハウだけでなく、失敗した際の損失を最小限に抑える判断も求められるのです。

 

 

 

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