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マンション経営を行うとどれくらい利益が出る?

【マンション経営ってどれぐらい利益がでるの?】

 

 

 

人によっては副業とマンション経営を行っている方もいらっしゃいます。

 

 

 

 

 

マンション経営といえば不動産としての土地を最大限に活かした不動産ビジネスとして人気があり、非常に高い収益性が魅力的であります。

 

 

 

しかしながら、始めるには立地条件の揃っている土地、さらにはマンションを新しく建てるならば何億円というお金が必要になります。

 

 

 

そのため、もしも失敗すればマンションを建てるために投じた費用、しかもそれがローンであれば多額の借金を背負うことになり、まさにハイリスクハイリターンな世界とも言えます。

 

 

 

 

さて、気になるのはマンション経営においてどれぐらいの利益がでるのか?という点です。

 

 

 

土地を最大限に活かした不動産ビジネスである以上はさぞかし収益性も良いと思われますが、一方で出費なども気になるので本当に利益があるのか?について、今回はマンション経営でどれぐらい利益が出ているものか考えて見ましょう。

【マンション経営の利益はこうやって計算される】

マンション経営の利益とは通常「利回り」を求める計算で算出しますが、利回りにも表面利回り、実質利回りといった呼び方に違いがあります。

 

 

呼び方が違えば計算方法も当然異なりますので、マンション経営における利益はどちらで見るべきなのか見てみましょう。

 

 

 

 

〜表面利回りは机上の空論!?〜

 

よく不動産屋の広告等で見かける「利回り○%のマンション!」といった利回りについて広告を出している不動産屋を見かけた事はないでしょうか。

 

 

 

この広告などにある利回りは通常「表面利回り」と呼ばれるマンションが「満室時」である時の計算によって算出されております。

 

 

 

例えば、マンション購入費が土地代込みで1億円かかったとして、家賃設定が10万円、部屋数は10部屋として表面利回りを計算しましょう。

 

 

 

10部屋が仮に満室だとして、10部屋×10万円で1ヶ月当たりの収益は100万円、1年12ヶ月なので100×12で1,200万円にもなります。

 

 

 

そして、1,200万円をマンション購入費の1億円で割れば1,200万÷1億で0.12、そこへ100を掛ければこのマンションの表面利回りは12%と算出することができます。

 

 

 

しかし、これはあくまでマンションの部屋が「満室時」である場合、そして何よりも年間支出を除外しているので、実際は1,200万円丸々儲けとはいきません。

 

 

 

そのため、高い利回りに惑わされないように実質利回りも考えなければならないのです。

〜実質利回りで本当の収益を算出する〜

実質利回りというのは表面利回りからマンション経営によって毎年かかる税金、マンション経営に必要な管理費等のランニングコストを引いて算出します。

 

 

 

 

先ほどの上記マンションの表面利回りを元にして言えば、仮に1年間で1,200万円の収益があったとしても管理費などで250万円が年間支出で必要になると利回りは大分変わります。

 

 

 

 

この実質利回りの計算式としては1,200万-250万による950万円、そしてマンション購入費1億円で950万円を割ってみると利回りは9.5%になってしまいます。

 

 

 

そのため、不動産屋などで「利回りが高い!」と思っていても実質利回りで求める際に年間支出が大きいと利回りも比例して大きく下がります。

 

 

 

また、マンションが老朽化すると空室が目立ったり、修繕費もさらに必要になってきますので、実質利回りが時と共に落ちる可能性は大いに考えられるのです。

〜空室問題をどう対処するかでマンション利益は大きく変わる〜

マンション経営において一番の問題は空室です。空室はそのまんまの意味で「誰も住んでいないマンションの一室」であり、当然人がいないので収益が上がりません。

 

 

 

上記の例で言えば空室が二つあって1ヶ月経過すれば20万円の収益がなくなり、もし3ヶ月も放置すれば60万円、半年も入居者がいないと120万円の損失になりかねません。

 

 

 

しかし、だからといってランニングコストが安くなるわけではなく、むしろ新しい入居者を募集するための広告費などで支出が増える原因にもなります。

 

 

 

このように満室時であれば非常に大きな利益を得ることができるマンション経営ですが、空室が目立てばマンション購入で借りたローンの返済で大した儲けにならない可能性もあります。

 

 

 

 

よって、マンション経営では空室問題など色んな問題と付き合いつつ、利益を上げていかなければなりませんので決してお気楽なビジネスではない事がお分かりいただけたかと思います。

 

 

 

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