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不動産投資でワンルーム投資を行うと失敗する人が多い理由とは?

不動産投資で非常に人気があるワンルームマンション投資。

 

不動産投資でワンルーム投資を行うと失敗する人が多い理由とは?

 

 

こちらのワンルームマンション投資は融資も通りやすくて区分保有という形で比較的手軽にマンション投資を始めることができるので、儲けるという意味では非常に適しているように思えます。

 

 

 

 

 

しかし、これが罠なんですよね……。

 

 

 

 

 

誤解を招かないように申し上げますが、ワンルームマンション投資でも成功している人はいらっしゃいますよ。しかし、ワンルームマンションは区分保有という限界を示しており、私だったらやりませんね。

 

 

 

 

 

 

なぜ不動産投資でワンルーム投資を行うと失敗するのかを具体的に解説させていただきました。

そもそもなぜワンルーム投資を行う必要があるのか?

大抵の方は節税目的でワンルーム投資を行うんですよね。

 

 

 

 

 

ワンルーム投資を行う人は以下のメリットを高く評価して始める傾向が強いです。

 

 

 

 

・節税効果がある

 

 

・副収入が手に入る

 

 

・頭金が0円で購入できる

 

 

・新築だから高く売ることができる

 

 

 

 

 

 

実はこの思い込みが罠なんです。

 

 

 

 

 

一つ一つ説明させていただきます。

 

 

 

節税効果がある? それって何年持つの?

 

 

ワンルーム投資を行う動機の1つとして、節税効果があると評価してワンルームマンションを買う人がいらっしゃいます。

 

 

 

 

これは確かに正しいんですよ。

 

 

 

 

個人でワンルームマンションを賃貸すると事業として計算されますので、マンションで得られた収入は課税対象になるのです。

 

 

 

そして家賃収入は建物の原価償却分や借入金利を経費として引くことが可能であるため、それが税金対策になるというロジックですね。

 

 

 

 

しかしですね、最初は節税効果があっても後からなくなるロジックが隠されているのです。

 

 

 

 

 

 

新築ワンルームマンション投資を行う場合、設備を短期間で経費にできるのは最初の数年だけです。節税効果があるはずが毎月の修繕積立費や管理費などが発生して、「節税効果よりも維持費の方が高くなってしまった」と考える人が多数となっています。

 

 

 

 

経費負担と節税効果をしっかりと計算してみるとこの仕組みがわかりますよ。

 

 

 

 

 

 

超簡単に申し上げると、

 

 

 

「節税効果は最初しかない」

 

 

 

 

「ワンルームマンションを保有していると都市計画税や固定資産税がかかるので、節税を狙っても儲からない」

 

 

 

 

ということだけ覚えておいていただければ幸いです。

 

 

 

 

副収入が手に入る? 毎月のランニングコストは?

 

 

副収入が毎日入るというのも本当ですね。

 

 

 

 

むしろそれを目当てにしてワンルームマンションに投資する人がほとんどなのですが、確かにワンルームマンションは駅チカで立地条件が良い場所であれば入居者は発生しますよ。

 

 

 

 

そこはマンション販売会社も嘘をついていません。副収入を目当てにワンルームマンション投資を始めるのも良いでしょう。

 

 

 

 

 

しかし、ここで無視できないのが毎月のランニングコストです。別の言い方をすれば固定費ですね。

 

 

 

 

 

これはワンルームマンションの根本の問題になりますが、ワンルームマンションに住む人はそこを一生の住まいだと考えている人はほとんどおらず、大半の人は「一時的な住まいの場」としてワンルームマンションを借りるんですよ。

 

 

 

そのため、退去率が高いのが特徴です。それこそ一戸建てと比較したらかなり高い退去率を誇りますね。

 

 

 

 

 

では、入居者がいない期間はどうなってしまうのか?

 

 

 

 

 

 

何も収入が入らないのに固定資産税はかかりますし、毎月必ず発生する管理費や修繕積立費は確実に負担になります。この事実を加味して考えると、「表面利回りが6%」というのは実に理想論であることがわかります。

 

 

 

 

 

いいですか。絶対に表面利回りに騙されてはいけませんよ。

 

 

 

 

表面利回りほど都合の良い数字はなくて、表面利回りを全面に押し出してワンルームマンションを販売しているのは「その方が売れるから」という販売側の戦略があるからです。

 

 

 

 

 

しかし、表面利回りというのは「1年間ずっと入居者がいた場合を計算した利回り」であるため、理想論なんですよ。完全に。

 

 

 

 

 

退去者が発生したらリフォームする必要がありますし、退去期間中も管理費や修繕積立費は発生します。それらを計算したら実利回りは相当低くなります。

 

 

 

 

 

 

しかし、これも一般的なパターンであり、中には本当に立地が良い当たりワンルームマンションを引き当てて常に部屋が埋まっている状態で経営に成功している人もいらっしゃるので、完全に儲からないと否定できるわけではないのです。

 

 

 

 

 

私だったらやりませんが……。

 

 

 

頭金0円で購入できるのは本当

 

 

 

頭金0円で購入できるのは本当ですね。

 

 

 

 

これは銀行が新築物件だと担保価値を高く評価するから生まれる現象になります。後は本人の属性が良ければ頭金なしでもお金を全額借りることできるので、不動産投資に挑戦してみたいという動機は適しているんですよね。

 

 

 

 

 

新築だから高く売れるというのは嘘

 

 

 

 

 

これは嘘です。

 

 

 

 

確かに新築物件は担保価値が高いですよ。ただ、今はワンルームマンションは乱立している状態でなかなか買い手がつかないのが現状になります。

 

 

 

 

売りたくても売れない状態が多々あるのですね。

 

 

 

 

 

それに新築だと最初は高いのですが、1日でも人が住めば中古マンションになってしまうので値は落ちることが多いのです。

 

 

 

 

 

 

例外もございます。

 

 

 

都心の立地が良い場所であれば逆に値上がりするときもあるのです。そのため、ワンルームマンションで失敗する人は、「発展する要素もない地方の土地でワンルームマンションを購入した人」という特徴がありますね。

ワンルームマンション投資は大きな失敗はないけど……

ここまで解説させていただきましたが、正直言ってワンルームマンションレベルだと破産するとか大きなレベルの失敗はありませんよ。

 

 

 

 

なぜならば高く売るのは難しくても、立地の良い場所であれば安く売却することが可能ですし、元々の販売価格が大したことがないので破産までたどり着かないからです。

 

 

 

 

 

それに毎月発生する固定資産税や修繕積立費も大したことがないですからね。(毎月1万5000円程度が目安です)

 

 

 

 

 

 

ただ……私はやっぱりやりませんね。

 

 

 

 

 

 

理由は多々ありますが、やはりワンルームマンション投資は自由度がありません。区分保有という形なので全て自分の自由に行うのは難しいですし、全部自分の自由にやりたければ一棟丸ごとが適しています。

 

 

 

 

私は一棟丸ごとが好きです。

 

 

 

 

 

なぜならばそちらの方が稼げるからです。ワンルームマンション投資を行ったところで微々たる額の副収入しか確保できず、場合によっては入居者がいなくて赤字になることもあるんですよ。

 

 

 

 

 

リフォーム費用なども差し引くと全然儲からなかったというケースが多いのです。

 

 

 

 

 

一棟丸ごとでマンション経営を行えば複数の部屋を持っているわけですから、多少部屋が空いたとしても他の部屋が埋まっていたら家賃収入が入ってリスクヘッジすることができますし、売却の際ので出口戦略も投資家層を狙うことができるので攻守ともに優れているのですね。

 

 

 

 

ワンルームマンション投資を行うくらいならお金持ちを目指すためにも一棟丸ごとのマンション経営を行う。これが私の結論でございます。

 

 

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