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投資用マンションは利回りだけで判断したらダメ!!絶対!

さて、ここでまず申し上げておきたいのは投資用マンションを利回りだけで判断するのはダメということです。

 

投資用マンションは利回りだけで判断したらダメ!!絶対!

 

 

 

ここで私の実例を紹介させていただきます。

 

 

 

 

実は私は不動産投資を始める際に最初は小さく始めて大きく儲けようとしていました。何か矛盾している言葉ですが、要するに都合よく儲けたかったんですよ!!!!(本音)

 

 

 

 

 

 

今はこの考えは捨てました。都合良く儲けられる方法なんてないからです。

 

 

 

 

 

話を戻します。

 

 

 

 

 

そこで注目したのが中古ワンルームマンションです。中古であれば取得費用も安いですし、利回りも必然的に高くなるので「新築より中古を買った方が良いんじゃない?」という思考に支配されていたのですね。

 

 

 

 

 

 

そのときに候補として選んでいたのは500万円で買えるワンルームマンションです。

 

 

 

駅から徒歩7分。首都圏ではありませんが関東圏内でなかなかの立地です。この立地であれば客付けもできそうですし、何より500万円という価格が魅力的でした。

 

 

 

 

 

家賃6万円で賃貸したとしても利回りは12%。この低金利の時代を考えると非常に美味しい投資です。

なぜ私はそのワンルームマンションに投資しなかったか?

ちょっと結論を言ってしまいますが、私は表面利回りが高いワンルームマンションには投資しませんでした。

 

 

 

 

 

理由は色々とございますが、途中で面倒くさくなってきたんです。区分保有だと全て自分の自由にできないというデメリットがありますし、それだったら需要があって供給量が少ない一戸建て賃貸の方が安定して美味しいと判断したのです。

 

 

 

 

 

 

その代わり、こういうマンションを売られていることを友人に話しました。

 

 

 

その友人はいつも会社に対して愚痴をこぼしており、いつか脱サラしてセミリタイアしたいと望んでいる人間です。

 

 

 

 

「こんなに利回りが高いマンションがあるよ!」ということを教えたら興味ありげに食いついてきました。

 

 

 

そして一ヶ月ごとにはそのマンションを購入していたので驚きです。

 

 

 

 

 

 

そして利回りが高いワンルームマンションを購入した友人は、今では後悔しています。

 

 

 

 

友人はこのように言っていました。

 

 

 

 

 

 

友人くん 34歳

高利回りが魅力のワンルームマンションを購入して4年経つけど、正直言って面倒くさいね。

 

 

 

 

ここまで面倒くさい物件だと思わなかったよ。

 

 

利回りというのはあてにならないね。確かに1年間部屋が埋まり続ければ12%の利回りも確保できるかもだけど、半年程度で退去する人が多いし、これがワンルームマンションの弱点なんだなと思ったよ。

 

 

 

 

ワンルームマンションって一時的な住まいの場として利用することが多いだけで、ずっと長く住んでくれる人は少ないんだよね。

 

 

そして退去するたびにリフォームする必要はあるし利回りが12%というのはありえないよ。

 

 

6万円で賃貸していたけど、最近は老巧化であまり入居者がこなくなったから5万円まで下げた。それで何とか入居者が来る程度だね。

 

 

 

そして管理費と修繕積立費で月2万円かかるから、現金で買ったとしても毎月3万円の手残りさ。

 

 

税金を差し引くともっと少なくなるだろうね。

 

 

 

 

まあ、でも毎月3万円の手残りが発生すると考えたら良い投資なのかな。入居者がなかなかつかないときは管理費と修繕積立費、そして固定資産税の費用が重たいから思ったほど儲からなかったなぁ。

 

 

 

 

特に損もしていないけど、得もしていない印象。とにかく入居者の管理が面倒くさいね。手間隙を考えたらマイナスかも

 

 

 

 

こんな感じでした。

 

 

 

 

 

確かに……これが投資用マンションの現実なんです。

 

 

 

 

1年間入居者がいて滞ることなく家賃収入が発生していれば高利回りを確保できるでしょう。

 

 

 

それができないのです。

 

 

 

 

結局、利回りだけで判断するとろくなことがないという教訓を友人は教えてくれました。そもそもそこまで駅チカではないですし、そのあたりにも入居者が発生しにくい苦戦の原因が潜んでいると思います。

中古は場合によっては美味しい

ここまで言っておいて何ですが、中古物件も美味しいといえば美味しいんですよ。

 

 

 

 

実際に高利回りを実現できるのは安く買って高く貸せる中古物件ですし、私も中古不動産は大好きでございます。

 

 

 

 

 

ただ、中古不動産はかなり上級者向けという感じですね。

 

 

 

 

 

というのも中古不動産は現状引き渡しが原則なんですよ。

 

 

 

 

 

雨漏りをしていてもシロアリが住み着いていても文句をいうことはできませんし、ノークレームノーリターンの精神で中古を買わなければいけないのです。

 

 

 

中には当たりもありますが、ハズレもございます。

 

 

 

 

 

ハズレ物件を引いてしまったら目も当てられないですし、今回友人は当たりでもハズレでもない物件を引いたので良かったのですが、ハズレだったら売れないし貸せないという最悪の結果を招きますよ。

 

 

 

 

大切なのは利回りだけではなく、総合的な価値で判断すること。

 

 

 

 

 

それこそマンションであれば駅から徒歩5分はほしいですね。徒歩7分はさすがに遠すぎます。駅から遠ければ遠いほど客付けに苦労します。

 

 

 

 

 

マンション投資も成功すれば高利回りが確保できて大変美味しいのですが、利回りだけを基準にして不動産投資を行うのはだけは絶対にやめましょう。

 

 

 

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リビンマッチが1位になったのは知名度が圧倒的に高いこと。





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2位 タウンライフ土地活用









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