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賃貸住宅を建設する上で抑えておきたいポイントとは?

賃貸住宅の経営は土地活用の手段として人気があり、多くの人々が参入する事業です。

 

 

 

 

相続税の節税や土地の収益性の向上など様々な目的で行われていますが、賃貸住宅経営には住宅を建設する上で抑えておきたいいくつかのポイントがあります。その要点を説明します。

2.目的は収益か節税か

ひとつめのポイントは、事業を始める目的が何であるか、ということです。賃貸住宅の建設においては、収益化が目的なのか、相続税対策が目的なのかということから、どの程度の収益が見込めたなら成功なのかという点まで考えておく必要があります。

 

 

 

賃貸住宅にはアパート・マンションや戸建て、店舗併用住宅など様々なタイプがあります。

 

 

 

初期投資の額が大きいものの収益性の高いマンション、あるいは比較的リスクが少なく安定した経営ができる戸建て住宅、自分の事業目的はどの形式の賃貸住宅に向いているのか、それを知っておくことが賃貸住宅の建設におけるポイントです。

3.需要に合った建物になっているか

賃貸住宅の経営で収益を得ることが目的である場合、どのような賃貸物件の需要が高いのかを知っておくのもポイントのひとつです。

 

 

 

ビジネス街や繁華街に近い場所に賃貸住宅を立てる場合、戸建てよりもアパートやマンションのような集合住宅の需要が高いことがあります。

 

 

 

 

 

また、テナント不在の場合にリスクの高い店舗が併設されているタイプのマンションでも、そうした繁華街・市街地では比較的テナントが入りやすく、高い収益が望める場合もあります。

 

 

 

 

 

 

逆に、郊外にマンションを建てても入居者が集まらず、空室が多くなって収益が望めないということもあり得るわけです。

 

 

 

このように、賃貸住宅の建設においてはその地域におけるニーズを見極めることが重要です。単身者向けかファミリー層向けかなど、需要を知った上でターゲットを絞ることができれば安定した収益が望めます。

4.空室リスクと家賃の下落への対策

空室リスクにや家賃の下落リスクについても対策を考えておくべきでしょう。

 

 

 

通常の賃貸方式では、入居者のいない部屋からの収益はありません。そのため、出来る限り空室を少なくする対策、そして少しの空室があっても経営を維持できる方策を考えておくのがポイントです。

 

 

 

空室対策としては、上に挙げたようにその地域における賃貸住宅の需要に合ったものを建設するのがひとつの対策となります。

 

 

先程述べたようなことの他には、キッチンや水回りなどの機能や防犯対策を充実するといったことが挙げられます。

 

 

 

 

例えば、オートロックや常駐の管理人などの防犯対策で一人暮らしの入居者対して安心をアピールすることは、同じような家賃帯の物件でそうした機能がないものと比べれば格段に選ばれやすいものです。

 

 

 

 

ファミリー層向けの物件でキッチンの質を高くすれば、他の物件との差別化ができることもあります。

 

 

近年需要の高い宅配ボックスなど、賃貸住宅の設備のトレンドにリフォームなどで対応していくことも空室対策になります。

 

 

空き室があっても損益が少ないようにする方法としては、入居者がいなくても一定の収入を保証する「サブリース」方式があります。

 

 

 

 

こうした一括借上のシステムは物件の管理を管理会社に任せられることもあって人気です。

 

 

 

 

時間の経過による家賃下落のリスクも、建設時から意識しておきたい点です。10年、20年と続けていく賃貸経営において、年月の経過による家賃の下落は避けることのできないものです。

 

 

 

リノベーションや積極的な設備の追加などである程度の対策ができますが、そのためには建設当初から資金の用意が必要です。

 

そうした長期的な経営の視点に立ち、家賃設定や経営計画の策定、賃貸住宅の建設を行うこともポイントのひとつです。

5.建設会社・不動産会社の選定

建設会社選びにおいても抑えておくべきポイントがあります。それは、複数の建設会社のプランを比較検討することです。

 

 

見積もりを依頼し、建築費用の相場やその地域の需要を比較しながら知ることは、賃貸経営のプランを考えにあたって非常に有効です。

 

 

 

賃貸物件経営者向けのセミナーや見学会を建設会社が行っている場合、それに参加することも建設や経営に役立ちます。

 

 

 

建設会社の決定と同時期に不動産会社も決めておくと、その後の経営についてオーナー・建設会社・不動産会社の間で意思疎通が図りやすくなります。

 

 

賃貸経営は長ければ数十年にわたって続くものであり、3者の間での話し合いの場を持っておくことも抑えておきたいポイントになります。

 

 

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