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転勤でマンションを売却するのは損?賃貸より売却の方がいい理由

もはやタイトルで答えは出ているのですが、転勤した後で保有しているマンションをどうにかしたければ間違いなく売却の方が良いです。

 

 

 

 

転勤でマンションを売却するのは損?賃貸より売却の方がいい理由

 

 

 

私は不動産投資が大好きでございまして、マンションの活用に関しても人並み以上に詳しいと自負しているのですが、正直言って区分保有マンションの賃貸は儲かりません。

 

 

 

 

 

 

 

もうこれが一番大きいです。賃貸に出すと儲かるのでは?と思って売却をためらう人がいらっしゃるのですが、間違いなく売却の方がお得です。

なぜ賃貸だと儲からない? 

そもそもですね、住宅ローンが残っているのであれば賃貸に出せるか否かが問題になります。

 

 

 

 

 

これは金融機関にもよるのですが、中には住宅ローンが残っている状態で借り主以外の人が住むのを禁じているケースがございます。

 

 

 

この条約を破ってマンションを賃貸に出すと契約違反ということで住宅ローンの一括返済を求められることがございますので、そこはお気をつけくださいませ。

 

 

 

 

 

 

 

さて、そのような心配がないとしてもやはり賃貸だと儲かりません。

 

 

 

 

 

 

不動産投資家の間では区分保有のマンション投資は儲からないという定説があるんですよ……。

 

 

 

 

なぜ区分保有のマンションは賃貸に出しても儲からないの?

 

 

 

 

 

理由は2つございます。

 

 

 

 

まず1つ目に入居者がすぐに出ていきやすいこと。

 

 

 

 

 

これはとても厄介な問題でございまして、マンションだからこそ抱えている点なんですよね。

 

 

 

 

 

一戸建てであればまだ賃貸という手段はございます。なぜならば一戸建てだと家族連れで住むケースが多く、更に「自分の家」という感覚を抱いて住んでくれるので引っ越ししづらいのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションは別です。

 

 

 

 

マンションは一時的な住まいの場として利用する人が多く、その分退去率や入居年数が低くなります。

 

 

 

 

 

 

「退去率が高くてもまた集めれば問題ないんじゃないの?」と思いますか?

 

 

 

 

 

 

 

そこが罠なのです。

 

 

 

 

 

 

マンションは一戸建てと比較して退去率が高い。この退去率が高いというのは、裏を返せば「退去者が発生するたびにリフォームする必要がある」ということに繋がるんですよ。

 

 

 

 

 

 

 

ここが問題なんですよね。

 

 

 

そもそもなぜ退去した後にリフォームする必要があるのかという疑問があると思いますが、そうしないと入居者が発生しないからです。実に単純な理由でございまして、一回のリフォームで60万円程度のお金がかかることはザラにございます。

 

 

 

 

 

 

 

まずこの時点で儲からないんですよね。

 

 

 

あなたの保有しているマンションがどのあたりの家賃で賃貸できるマンションかはわかりませんが、仮に家賃が10万円だとしましょう。

 

 

 

 

 

 

そして毎月発生する管理費と修繕積立費が2万円。これだと入居者がついても8万円の利益が残りますが、住宅ローンがあればほとんどを返済にあててしまいます。

 

 

 

 

 

 

住宅ローンがなければ儲かる?と思うかもしれませんが、先程も申し上げたとおり区分保有のマンションは退去率が高いのでリフォーム費用や税金などを差し引くと手残りはほとんど残らないケースが多いのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

更に言えば入居者が発生しない間も管理費や修繕積立費はあなたが支払い続けなければいけません。ずっと部屋が埋まっている状態が続いていれば儲かりますが、なかなか難しいのが実情です。

 

 

 

 

 

 

 

 

転勤した後だとマンションを管理するのが面倒という問題もございます。例えば退去者が発生してどの程度リフォームをする必要があるのか決めるのが大家の役割ですが、遠くの地域に転勤したらそれも難しいですよね。

 

 

 

 

 

 

 

だからこそ、不動産投資は近場で行うべきと言われているのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

絶対に入居者がいない期間は存在しますので、そのたびにマンションに戻るのも大変面倒です。そしてマンションは古くなればなるほど家賃収入が下がってしまうので、そのあたりの見極めも大切でございますね。

 

 

 

 

 

 

 

結論を言えば売却した方が楽です。

転勤してマンションを売却するデメリットは?

ここまで書いていて気づいたのですが、実に情報が偏っていますね。

 

 

 

 

 

 

このままだと「絶対にマンションを売却すべき! マンションを売却すれば幸せになれます!」とも捉えかねない論調になってしまいます。

 

 

それだと本当に質が高い情報とは言い難いので、ここはあえて転勤してマンションを売却するデメリットも解説させていただきます。

 

 

 

 

 

マンションを売却するのが寂しい

 

 

 

これは心理的な問題でございますね。

 

 

 

 

今まで住んでいたマンションを売却するのは寂しいものがあります。この寂しさに耐えることができるか?というのが問題ですね。

 

 

 

 

 

 

意外と無視できない点なんですよ。ここは。

 

 

 

 

 

 

例えば家族で住んでいたマンションであれば子供が成長した思い出なども詰まっていますし、数々の思い出が存在するマンションを売却して良いのかという疑問は残ります。

 

 

 

 

 

 

でもですね、今は新築で買ったマンションや一軒家も売却する人が多い時代です。

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションを売却するのがどうしても寂しいのであれば売却する必要はないのですが、少なくとも今後固定資産税や修繕積立費、管理費やリフォーム代がかからないことを考えると売却は得ですね。

 

 

 

 

 

気軽になります。過去を見つめず、未来を見据えていきたい人に売却は適しています。

 

 

 

今住んでいる地域に戻ってくるのであれば売却は微妙

 

 

 

 

 

もし転勤が決まっても今住んでいる地域に戻ってくる場合、売却は微妙となります。

 

 

 

 

 

 

戻ってきたら今のマンションに住めばいいだけですからね。それまでは賃貸するという方法もございます。

 

 

 

 

 

 

ただですね、この方法もデメリットがあるんですよ。

 

 

 

 

 

まず1つ目に賃貸に出したとしても、賃貸している人が出ていってくれるかという問題が発生します。

 

 

 

 

 

 

自分が住むから出ていってもらうというのは筋が通りません。交渉が難儀する可能性が高いので、はっきり言って面倒くさいです。

 

 

 

 

 

だからといって賃貸に出さないと毎月管理費と修繕積立費を払い続ける負債になってしまうのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

もう1つはマンションが老巧化することです。

 

 

 

 

 

 

マンションを持ち続けるのは構わないのですが、常に新しいのは今なのです。

 

 

 

 

建物は年数が経つごとに価値が下がりますので、一番高い価値を保っているのは今だと思ってください。そして今売却するのが一番高値で売れる方法なのですが、逆に考えてみましょう。

 

 

 

 

 

 

今売却してお金を貯金しておき、転勤が終わって戻ってきたら新しいマンションや一軒家を購入するという選択肢もあるのです。

 

 

 

 

 

いわゆる買い替えですね。高く売れる時期にマンションを売っておけばそういう選択肢を取ることもできるので、「どうせいずれ帰ってくるのだから!」と今のマンションを持ち続ける必要はないのです。

 

 

 

 

結局どちらが良いの?

私だったら間違いなくマンションを売ります。

 

 

 

 

 

 

賃貸という形で不動産投資を行うのであれば区分保有のマンションよりももっと適した不動産がありますし(例、築古一軒家など)、何も今まで住んでいたマンションにこだわる必要はないからです。

 

 

 

 

 

 

 

更に今持っているマンションを売却すれば新しいマンションを買い替えすることもできることから、一度一括査定を利用してどのくらいの価格でマンションが売れるか確認しますね。

 

 

 

 

 

 

一括査定自体は無料で行えるので、賃貸に出すべきか売却すべきかという判断は一括査定の査定額によって決めます。

 

 

 

 

売却して損だと感じるくらい安ければマンションを売却する必要はありませんし、予想以上に高く売れそうだったら売却するという形で全く自分に損がないプランを選択します。

 

 

 

 

 

 

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