マンションを売却するなら専任契約と一般契約どちらがいい？
マンションの売却活動を行うと、「専任契約でお願いします！！！！」と頼み込む不動産会社が多いことに気づきます。
さて、専任契約と一般契約はどちらがいいのでしょうか？ これは意外と悩んでしまう点なんですよね。
せっかくですので貴方様のために、マンション売却時に専任契約と一般契約はどちらが良いのかメリット・デメリット含めてわかりやすく解説させていただきます！！
専任契約と一般契約で悩んでいる人は多い
知恵袋を見ていると以下の質問も見つけることができました。
マンションの売却について
（専任か一般か）
お願いいたします。
家庭の事情でまだローンが残っているマンションの売却をしています。
三井物件の為、三井のリハウスに専任で頼んだので
すがもうすぐ3ヶ月の更新になります。
最初の担当の人の仕事が酷く最近担当を変えてもらいました。
今回の方は良さそうですが、3ヶ月で6件と正直あまり紹介もなく力も入れてもらっていない印象です。
もちろん価格を下げれば簡単かもしれませんが経済的な理由であまり下げる余裕はありません。
売却価格は担当の方が言った売却可能な相場価格そのままです。
現在家族と離れて暮らしてずいぶん経つ為、早急に売却したいと思っています。
価格を下げる事は承知なのですが、このまま三井でお願いするのと一般で幅広く扱ってもらうの、どちらが得策でしょうか？
色々調べたのですがやはり色々な意見がありまして、詳しい方教えていただけたらと思っています。
ちなみに新築のマンションを購入しまだ2年住んでいなく、客観的に見ても綺麗かと思っています。
小さな子供とも離れて暮らしているのが辛い為、最良の方法を教えていただければと思います。
宜しくお願いいたします。
出典 https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11151762811?__ysp=44Oe44Oz44K344On44OzIOWjsuWNtA%3D%3D
こちらの方のように悩んでいる人って本当に多いんですよ。
まずですね、専任契約か一般契約について悩む前に絶対にやらなければいけないことがあります。
それは複数の不動産会社から査定を受けること。これは絶対条件です。
意外とこれを行っていない人が多いのですね。複数の不動産会社の一括査定を行うことによって自分のマンションの相場もわかるのですが、不動産会社だったらどれも同じという形で最初から一社だけで専任契約する人がいらっしゃるんですよ。
これは絶対にやってはいけないパターンです。はい。
不動産会社の立場になって考えればわかるのですが、不動産会社は少しでも多くの持ち駒がほしいのですね。この持ち駒とは自社で販売しているマンションのことを指しますが、専任契約を結べばあなたのマンションは他の不動産会社が売ることができないのでとても美味しいのです。
売れたら仲介手数料も入ってラッキーですし、万が一売れなくてもお客様を誘う材料として利用することができます。残念ですがそのように考えている不動産会社が存在するのも事実です……。
だからこそたくさんの会社から査定を受けることが大切なのです。専任契約を選ぶコツは、「自分が信頼できると思った不動産会社に売却をおまかせする」ということになるのです。
専任契約のデメリット・メリットは？
では、まずマンションを専任契約するメリット・デメリットについて見ていきましょうか！！！
メリットは以下の通りになります。
これは意外と知られていないことなのですが、専任契約だと一週間に一回以上はあなたのマンションの状況を報告してくれます。
「今週はこれだけの見込み客がきましたよー」という感じですね。
これが一般契約だと法令上の定めがないのでいつ連絡が来るかわかりません。もしかしたらあなたの物件を売ると承諾したものの、全くの手付かずで一切関わっていないというパターンも存在するのです。
不動産会社からすれば専任契約のお客様は本当にありがたいんです。売却すれば確実に仲介手数料を手に入れることができますし、普通の不動産会社は一般契約の物件よりも専任契約の物件の方を優先して売る傾向がございます。
これは義理にも繋がるんですよね。自分たちの会社を信じてくれて専任契約してくれたんだから必ず売ってやろう！という意気込みにもなります。そのようなやる気があって高く売ってくれる不動産会社を見つけるためにも一括査定は重要なのです。
やはり不動産会社も利益を追求する集団です。一般契約よりも専任契約の物件の方が売るモチベーションが高いのは当然のことです。
例えば一般契約を行っている場合、あなたの物件を売るためにチラシを配ったり広告費をかけたりしても他社があなたのマンションを売ってしまったら1円も仲介手数料は入りません。
不動産会社はこのリスクが怖いのです。
せっかく頑張ってマンションの売却活動を続けていたのに、専任契約ではないために他の会社に売却されてしまった……というのが一番恐ろしいリスクなのですね。
そのため、ほとんどの不動産会社は専任契約を勧めてきます。その方が自分たちも安心して活動することができるし、売れたら確実に利益になるというモチベーションが大きく影響するからです。
「一般契約より専任契約の方が売れ行きが良い」ということを聞いたことがありませんか？
これは事実です。一般契約の方が様々な不動産会社が取り扱ってくれるので有利のように思えますが、本当に優秀な不動産会社一社に任せた方がバシバシ高い価格でマンションが売れるのです。
問題なのは本当に優秀で売る気がある不動産会社を見極めることなんですね。これは一括査定を利用すれば解決します。
一般契約だと様々な不動産会社とやり取りする必要がありますが、専任契約だと一つの不動産会社とやり取りすればいいだけなのでとても楽です。
更に言えばあなたの担当者がマンションの売却活動を行ってくれるため、相性が良い人とあたったら素晴らしいですね。売却活動も苦もなく終わらせることができます。
もしあなたがマンションの売却活動にあまり時間をかけたくないのであれば専任契約が断然おすすめです。
優秀な担当者の方が味方になってくれればマンション売却もスムーズに進みますからね。優秀な不動産会社ほど優秀な社員は多いので、やはりどこに専任契約をお願いするかを見極めるかが大切になります。
お次はデメリットを見てみましょう！！
専任契約の良いところは熱心にあなたのマンションを売ってくれるということですが、逆に言えば会社の力量次第になってしまうんですよね。
あなたが専任契約を結んだ会社に営業力という実力がなければ全く売れないまま終わってしまいます。会社の力量次第によって売れ行きが左右されるので事前にしっかり様々な会社と比較するのは大切ですね。
ここも問題点です。
あなたが買い主様を自分で見つけてこないのであれば全く問題ないのですが、もし自分で買い主様を見つけてきた場合は必ず専任契約を結んでいる仲介業者を通さなければいけません。
しかし、逆に言えば自分で買い主様を見つけてこなければいいだけの話なので大したデメリットにはなりませんね。そもそも自分で買い主様を見つけられる方が専任契約を結ぶとは考えにくいですし。
専任契約の一番のデメリットはここでしょう。
専任契約だから必死に営業してくれるということもあるのですが、悪い不動産会社にあたってしまうと競争がないから営業が活発に行われない可能性がございます。
特にやる気がない営業マンにあたってしまうと悲惨ですね。
優秀な不動産会社と専任契約を結ぶのも大切ですが、自分の担当の営業マンが優秀か否かは運にもよるんですよね。運が良ければ高い価格でマンションを売ってくれるのですが、もしハズレを引いてしまったら別の会社に変えた方が効率的です。
一般仲介契約のメリット・デメリットは？
さて、次は一般仲介契約のメリットとデメリットについて解説させていただきます！！！！
一般仲介契約のメリットは以下の通りになりますね。
これは競争を促すという意味で大変効果的ですね。
一般仲介契約だと熱心にマンション売却を行ってくれないというイメージがございますが、もちろん中にはそのようなケースもあります。
ただ、あなたが持っているマンションが新築からあまり年月が経っていなかったり立地が良かったりする場合、商品価値が高くて売れやすいので各不動産がこぞって売りたがるんですよ。
そのため、専任契約を結ぶよりも一般仲介契約の方が様々な不動産会社が働いてくれて有利ということもあるのです。不動産会社からしてもできるだけ高くマンションを売ったらその分仲介手数料が入って美味しいですからね。
様々な不動産会社が一般仲介契約という形であなたのマンションを売っていると、そのうちあなたのお気に入りの会社が見つかるはずです。
対応が丁寧だったり売れる見込みがありそうだったりと理由は様々ですが、そのような不動産会社を見つけることがてきたら一般仲介契約から専任契約に切り替えるということもできますね。
いわば一般仲介契約は試金石なのです。どこが優秀な不動産会社かわからない場合、まずは一般仲介契約を通じてあなたのマンションを売っていただくのが良いですね。
それであなたのマンションが高値で売れたら万々歳ですし、万が一売れなかったとしても今度は専任契約を結んで集中的にマンション販売に力を入れてもらうということも可能です。
これも一般仲介契約の強みでございますね。
専任契約だと自分で買い主様を見つけても必ず専任契約を結んだ不動産業者を通さなければいけないという決まりがございますが、一般仲介契約は別です。
自分で買い主様を見つけたら仲介手数料も支払わないでマンションを売却することができるのです。
これはとても美味しい条件ですよね。
そのため、自分でも買い主様を見つけることができる見込みがあるのであれば断然一般仲介契約がおすすめです。やはりメリット・デメリットはケースバイケースによって決まるのですね。
あなたは囲い込み問題をご存知でしょうか？
これは不動産業界の闇の部分のひとつなのですが、仲介手数料は買主様と売主様を見つけた双方に支払われます。
不動産会社からすれば買主様も売主様も両方自社が手がけるほうが儲かるのですね。これがいわゆる両取りという状態でございまして、わざとこの状態を狙って囲い込みをする業者も存在するんですよ。
例えばあなたのマンションが超優良ですぐにでも売れるくらい問い合わせが来るとします。
だからこそ、他社から問い合わせがきても「今は商談中です」という形で断るケースが有るのです。なぜ断るのかというとマンションの売却時も購入時も両方自社が仲介手数料をいただけるように動きたいからなんですね。
そのため、悪質な不動産会社と専任契約を結んでしまうと囲い込みのリスクが発生します。自社が買い主様を見つけるまでマンションを売ろうとしないというリスクがあるのです。
でも一般仲介契約なら大丈夫です。
一般仲介契約だと囲い込みをしている暇がありません。囲い込みをしている間に他の不動産会社があなたのマンションを売ってしまうかも知れないので、一般仲介契約だと囲い込みのリスクがないのが嬉しいですね。
お次はデメリットです。
やはり一般仲介契約の一番のリスクはここですね。
積極的にあなたのマンションを売ってくれないリスクがあるのです。
不動産会社からしたら一般仲介契約だと他の不動産会社に取られてしまうリスクがございますので、経費をかけてマンションを売りたいと思わないんですよ。
しっかり個別でサポートしてほしければ専任契約が一番です。
ここは労力という意味で大きなデメリットになりますね……。
一般仲介契約を結んでいると様々な不動産会社と対応しなければいけないので個別対応が大変なんですよ。マンションを売る気があるのであれば苦にならないのですが、日常の片手間に丸投げという形でマンションを売却したければ専任契約の方が楽なのは間違いありません。
個別で楽に対応することを望むのであれば専任契約の方が優れているのは間違いありません。
専任契約を結ぶと不動産会社によってはハウスクリーニングを無料で行ってくれたり、きめ細やかなサービスを行ってくれたりします。
しかし、一般仲介契約だとそのようなサービスはございません。理由は先程解説したとおり、経費をかけても他の不動産会社に取られてしまうリスクがあるからなんですね。
このように一般仲介契約と専任契約は様々なデメリット・メリットがございますが、やはり一番良いのは様々な不動産会社に査定を依頼して、その中から気に入った不動産会社と専任契約を結ぶという流れがベストです。
不動産会社との相性が良いと不思議とマンション売却もスムーズに進みます。マンション売却に悩んでいるのであれば、まずは高く売ってくれてあなたと相性のいい不動産会社を見つけることから始めるのが良いですね。
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